Партнёры
Расизм становится причиной снижения цен на квартиры в домах, где поселяются представители меньшинств. Этот вывод содержится в исследовании, которое провели доктор Яэль Альстер из Хайфского университета и Ноам Зусман из Банка Израиля.
Они проанализировали данные о купле-продаже нескольких тысяч квартир, расположенных в зданиях, где поселились новые жильцы – репатрианты из Эфиопии, ультраортодоксы или арабы. Исследователи отследили динамику изменения цен на жилье в этих домах в течение трех лет.
Когда ультраортодоксы или репатрианты из Эфиопии снимали или покупали первую квартиру в доме, где представителей их общины раньше не было, стоимость жилья здесь немедленно снижалась в среднем на 2-3%. Однако реально продать квартиру в таком здании удавалось на 10% ниже ее прежней стоимости. С течением времени падение цен замедлялось.
В то же время заселение новых жильцов – арабов и репатриантов из других стран не приводило к снижению стоимости жилья. Только в начале 1990-х годов появление в доме новоприбывших из Советского Союза приводило к 10-процентному падению цен на расположенные в нем квартиры.
Проведенный авторами исследования анализ показал, что ни уровень образования новых жильцов, ни количество детей в их семьях, ни уровень их дохода не являются причиной изменения цен на недвижимость. Яэль Альстер и Ноам Зусман пришли к выводу, что на снижение стоимости квартир влияет главным образом внешний облик соседей. Кроме того, после появления в доме первых жильцов – ультраортодоксов или новых репатриантов из Эфиопии возрастала вероятность того, что следующими покупателями жилья здесь станут представители тех же общин.
«Мы обнаружили, что характерные черты представителей меньшинств, поселившихся в здании, не оказывали никакого влияния на стоимость расположенных здесь квартир, – подчеркивают Альстер и Зусман в своем исследовании. – Главная причина снижения цен – сам факт, что в доме появились ультраортодоксы или новые репатрианты из Эфиопии, в отношении которых существуют многочисленные предубеждения».
Исследователи отмечают, что неоднородный состав населения городских кварталов способствует повышению производительности труда, ускорению городского обновления и наращиванию творческого потенциала. Несмотря на это, предубеждения против меньшинств зачастую становятся причиной их дискриминации на жилищном рынке. Подобное предвзятое отношение подталкивает их селиться в обособленных кварталах, где они составляют большинство.
«Падение цен прекращается»
Альстер и Зусман проанализировали динамику изменения цен на квартиры в домах, где появились представители меньшинств, а не в кварталах, где они расположены. Этим их работа отличается от других подобных исследований. Как показывает практика, появление представителей меньшинств оказывает непосредственное влияние на стоимость жилья в доме, где они поселились, а не стоимость недвижимости во всем квартале.
Результаты исследования свидетельствуют также о том, что к снижению стоимости квартир ведет и появление в доме репатриантов из других стран, помимо Эфиопии, однако статистически этот процесс различим в меньшей степени. Заселение в дом арабов также не оказывает существенного влияние на цену расположенных в нем квартир.
Исследование охватило треть городских кварталов Израиля – те, в которых проживают евреи – не ультраортодоксы, и смешанные еврейско-арабские кварталы. Динамику цен на недвижимость в них отслеживали в краткосрочной перспективе. Анализу подверглись данные о появлении в домах новых жильцов – представителей меньшинств с 1995 по 2015 год.
Другой интересный вывод, содержащийся в исследовании, касается социально-экономического положения новых жильцов не относительно старожилов, а относительно общины, которую они представляют. Выяснилось, что социально-экономическое положение ультраортодоксов и новых репатриантов из Эфиопии, поселившихся в новых квартирах в 2008-2009 годах (и оказавшихся в меньшинстве в этих домах), было лучше, чем положение среднего представителя их общин. Это означает, что новыми соседями старожилов становились, как правило, наиболее благополучные представители своих общин.
Доход семьи новых репатриантов из Эфиопии, поселившейся в доме, где живут иные израильтяне, оказался на 20% выше, чем доход средней семьи их общины. Кроме того, в среднем они проучились на два года дольше, чем представители их общины. Средний доход новых репатриантов (не из Эфиопии) и арабов, поселившихся в домах, где они оказывались в меньшинстве, на 30% превышал средний доход в их общинах. Доход семьи ультраортодоксов в аналогичных случаях на 89% превышал средний доход в их общине.
В ходе опроса, проведенного в 2010 году Израильским институтом демократии, 45% респондентов заявили, что им помешало бы появление в их доме соседей-арабов. 31% опрошенных заявили то же самое в отношении ультраортодоксов и только 20% высказались против соседства с новыми репатриантами из Эфиопии.
«Результаты исследования оказались для меня неожиданностью, – признается Яэль Альстер. – Они однозначно свидетельствуют о том, что дискриминационное отношение к меньшинствам влияет на стоимость жилья в домах, где появляются их представители. Однако есть и повод для оптимизма: по мере того как меньшинства обживаются в новых для них зданиях, цены на квартиры в них прекращают снижаться».
Хадар Хореш, The Marker. Фото: Моти Мильрод √
Читайте также
