Партнёры
Любые рынки цикличны, в том числе и рынок недвижимости. Другими словами, даже если рынок недвижимости испытывает периоды чрезмерного спроса, что находит свое отражение в росте цен, этот цикл не будет продолжаться вечно. Либо на рынке образуется избыточное предложение из-за активного строительства, стремящегося удовлетворить спрос, либо вмешаются внешние факторы, как то экономический кризис или рост ключевой ставки. В результате спрос рухнет и на рынке начнется спад, который приведет к падению цен, но к решению жилищной проблемы никого не приблизит. Скорее наоборот.
В Израиле цены на жилье росли последние почти 15 лет как из-за низкой или нулевой ключевой ставки, повышающей привлекательность покупки квартир в качестве жилья или инвестиции, так и из-за неспособности государства и подрядчиков удовлетворить растущий спрос. Несколько раз за последние годы правительство пыталось увеличить темпы строительства до уровня, позволяющего удовлетворить спрос, но безуспешно. Последний раз подобная попытка была предпринята в прошлом году, но и она не увенчалась успехом.
Таким образом, предложение не удовлетворяло спрос (речь идет, конечно же, о районах спроса, а не о периферии, где спрос на квартиры минимальный), цены росли, но так как рынки цикличны, в конце концов появился тот самый внешний фактор, способный охладить спрос. Высокая инфляция заставила центробанки, в том числе Банк Израиля, начать резко повышать процент, что привело к росту стоимости кредитования и ударило как по покупателям, так и по подрядчикам.
И вот теперь, согласно данным ЦСБ, начинает происходить то, что так долго обещали избирателям политики: цены на квартиры прекратили расти, а в ближайшее время, скорее всего, пойдут вниз. Но ничего хорошего в этом нет.
Покупатели все равно не встанут в очередь, так как подорожавшая ипотека нивелирует возможное снижение цен. Учитывая неопределенность относительно того, насколько еще вырастет процент, а также вероятность начала экономического кризиса, который может ударить по рынку труда, потенциальные покупатели предпочтут переждать на съемном жилье. Что уже привело к резкому росту арендной платы.
Оставшиеся без покупателей и с подорожавшими ссудами подрядчики тоже свернут активность и перестанут строить. Законы рынка просты: никто не будет производить продукцию при падении спроса.
Ударит наступление «зимы» на рынке недвижимости и по государству. Первые ласточки падения спроса уже прилетели: по данным минфина, поступления от налогообложения сделок в секторе недвижимости за январь и февраль составили всего 3,61 миллиарда шекелей по сравнению с 4,57 миллиарда за аналогичный период прошлого года. Дальше будет только хуже.
Что в результате? Квартиры, может быть, немного подешевеют, но не станут доступнее. Темпы строительства рухнут, а значит, когда покупатели вернутся на рынок, нас ждет новый цикл роста цена, ведь спрос значительно превысит предложение.
Ничего плохого в росте цен на жилье нет
Жилье в районах спроса не может быть дешевым и не может дешеветь. Это аксиома. Тот, кто стремится купить более дешевое жилье, должен быть готов удалиться от центра. Но в случае Израиля с его неразвитой периферией отказ от квартиры в районах спроса означает отказ от проживания недалеко от места работы, от качественных системы просвещения и здравоохранения, от близости к центрам культуры и отдыха. Даже для тех, кто работает из дома, подобные жертвы слишком велики.
А значит, квартиры в районах спроса продолжат дорожать, и это замечательно. Так как для большинства из нас в старости квартира станет финансовым фундаментом, позволяя в первую очередь не платить за крышу над головой (при условии выплаченной ипотеки), а во-вторых, под квартиру всегда можно взять ссуду, чтобы поддержать уровень жизни. И, конечно же, будет возможность оставить кое-что детям в наследство.
Вот почему падение цен на квартиры никому не нужно. Что нужно – так это адекватное правительство, которое поймет, что необходимо развивать периферию и вкладывать средства в услуги для граждан, а не заниматься исключительно политическим выживанием.
Юрий Легков, НЭП. Фото: Офер Вакнин √
Читайте также
