«Вмешательство Банка Израиля в рынок ипотеки как правило только вредит»

Израильский центробанк обеспокоен увеличением доли ссуд, за счет которых профинансировано более 60% стоимости купленных квартир и намерен ввести новые ограничения на ипотечные кредиты. Окончательное решение еще не принято, но этот вопрос обсуждался на одном из последних совещаний надзорного отдела центробанка с руководителями израильских банков.

Риски растут

Беспокоит центробанк и увеличение доли ежемесячных выплат по ипотечным кредитам в общих семейных доходах израильтян. Чем длиннее кредитный рычаг, чем ближе он к 60%, чем больше доля ссуд, на погашение которых уходит более 30% свободных доходов заемщиков, тем скорее Банк Израиля примет меры. Обеспокоенность центробанка вызывает и быстрый рост цен на квартиры, из-за которого средний размер ипотечной ссуды в июне 2022 года достиг 968 тысяч шекелей, подскочив на 40% по сравнению с 2018-м годом.

Сегодня на ипотечные кредиты с повышенной долей заемных средств (более 60% от стоимости квартиры) уже приходится 45% всех ссуд, в полтора раза больше, чем в 2018 году. Одновременно доля платежей в счет погашения ипотечных ссуд в общих доходах израильтян увеличилась в среднем с 25 до 28%.

«Наша цель – предоставлять ссуды только тем, кто в состоянии их погасить, – объясняет руководитель одного из ипотечных банков. – Мы не сидим сложа руки в ожидании новых указаний из центробанка и уже давно принимаем в расчет повышение процентных ставок и удорожание квартир. Банки и ранее тщательно анализировали способность заемщиков платить по ипотеке в экстремальных сценариях. Если на этот счет существуют опасения, обратившемуся за кредитом отказывают или же предлагают уменьшить запрошенную сумму и растянуть ее на более длительный срок».

По словам нашего собеседника, в банках хорошо понимают, что применительно, скажем, к супругам, работающим в хайтеке, можно согласиться на более высокий коэффициент погашения (доля доходов, уходящая на выплаты по ссуде), чем при выдаче ссуды небогатой семье из шести человек: «Если на всех будут наложены одни и те же процентные ограничения, это может оставить без ссуд многих ипотечных заемщиков, вполне способных справляться с платежами».

«В прошлом не раз было так, что когда Банк Израиля вмешивался и вводил ограничения, результат оказывался прямо противоположным желаемому, – говорит руководящий сотрудник другого банка. – Так было, например, когда центробанк, предвидя снижение ключевой ставки, разрешил выдавать с привязкой к ставке «прайм» кредит на сумму, не превышающую трети всей ипотечной ссуды. В результате спрос на эти кредиты подскочил, и процентные ставки повысились. Так что лучше бы Банку Израиля еще раз подумать, прежде чем вводить новые ограничения».

В Банке Израиля и так наверняка опасаются введения ограничений, которые в конечном итоге еще больше обременят покупателей квартир, особенно в свете увеличения числа небанковских кредитных организаций, на которые власть центробанка не распространяется. У этих организаций источники финансирования дороже, чем у банков, и поэтому они, как правило, предлагают заемщикам дополнительные кредиты под гораздо более высокие ставки по сравнению с банковскими.

«Квартиры расхватывают, как будто завтра никогда не наступит»

Ожидается, что в отчетах за второй квартал, которые будут опубликованы на следующей неделе, банки продемонстрируют особенно высокие прибыли от своей деятельности на ипотечном рынке. В первой половине 2022 года израильские заемщики взяли ипотечные ссуды на общую сумму 69 млрд шекелей, это на треть больше, чем годом раньше. Долги израильтян по ипотеке достигли 505 млрд шекелей и, как предполагается, в июле были выданы ссуды еще на 11 млрд.

«Я на этом рынке не один десяток лет и никогда не переживал такого интересного и сложного периода с чуть ли не ежемесячными новыми рекордами, – говорит Ури Юниси, возглавляющий ипотечный отдел банка «Леуми». – Если в ближайшие месяцы ничего не изменится, на ипотечном рынке будет установлен новый рекорд, и общая сумма кредитов достигнет 140 млрд шекелей. Квартиры расхватывают, как будто завтра никогда не наступит».

На наш вопрос что он думает об оценках, согласно которым цены на квартиры накануне падения, Юниси отвечает: «Эти оценки не подкреплены реальным положением дел, и мы не видим снижения цен на квартиры. Причина в том, что в Израиле не хватает 100 000 квартир. Это перманентный дефицит, который существует с 2005 года. У нас образовался и продолжает существовать разрыв между спросом и предложением, и пока этот разрыв не исчезнет, цены на квартиры существенно не снизятся».

Продавцы не торопятся

Вместе с тем, Юниси отмечает и еще один фактор, сдерживающий сокращение разрыва между спросом и предложением: «Мы наблюдаем резкое замедление продаж квартир со вторых рук, потому что продавцы, даже купившие новые квартиры, не торопятся расстаться со старыми, – говорит Юниси. – Они пользуются 18-месячным периодом, в течение которого имеют право не продавать квартиры без уплаты налога на покупку. Такой продавец чувствует, что у них в руках курица, несущая золотые яйца, и чем дольше он будет выжидать, тем больше получит за свою квартиру».

Михаэль Рохвергер, TheMarker. Фото: Pixabay⊥

Метки:


Читайте также