Партнёры
Средняя арендная плата на частном рынке в Вене, столице Австрии, составляет 10,5 евро (36 шекелей) за квадратный метр, а в Лондоне – около 25 евро (около 86 шекелей). Разрыв связан не только с разницей в популярности двух городов, но и с тем, что в Вене около 60% арендуемых квартир являются частью системы социального жилья, принадлежащего государству или некоммерческим жилищным ассоциациям. Средняя арендная плата в этих квартирах составляет 6-7 евро (20-24 шекеля) за квадратный метр, что сильно ограничивает возможности повышения цен на частном рынке.
Катрин Гаал, заместитель мэра Вены и глава Департамента планирования, жилищного строительства и благоустройства города с 2017 года, сама выросла в муниципальном жилом доме и пропитана духом социал-демократической «Красной Вены». В специальном интервью «Давар» она рассказывает о системе социального жилья в городе и о той альтернативе, которую она предоставляет рынку частного жилья, ставшему инструментом перекачки денег от большинства населения к очень состоятельным людям.
200 тысяч квартир в собственности муниципалитета
Жилой фонд, принадлежащий муниципалитету, насчитывает 200 тысяч квартир, в которых проживает полмиллиона жителей. Система социального жилья также включает в себя субсидируемые квартиры, находящиеся в ведении жилищных ассоциаций. По всей Австрии действуют 185 жилищных товариществ, которые управляют более чем 680 тысячами квартир. Частичный контроль применяется и к арендной плате на частном рынке.
– В Израиле среди лиц, принимающих решения, преобладает мнение, что государственное жилье дорого и неэффективно, поэтому лучше направить средства на помощь в аренде жилья нуждающимся семьям.
– В Австрии право на жилье рассматривается как основное право. Поэтому вмешательство государства считается необходимым: этот вопрос нельзя полностью отдавать на откуп механизмам свободного рынка.
– Каков баланс бюджета Вены между строительством и помощью нуждающимся?
– Мы больше инвестируем в строительство и ремонт жилья, потому что убеждены, что лучше активно вкладывать деньги в создание достаточного количества доступного жилья, чем потом тратить много больше на исправление последствий социальной несправедливости.
Планирование, основанное на энергоэффективности, экономит деньги
Жилищная политика Вены закреплена во многих муниципальных законах. Законодательство Вены определяет различные типы социального жилья: квартиры, принадлежащие городу, квартиры, принадлежащее некоммерческим организациям, и квартиры жилищных ассоциаций с ограниченной доходностью. Законы об аренде определяют обязанности и права арендаторов, а также предусматривают мягкий контроль над арендной платой. Комбинация различных механизмов приспосабливает рыночный механизм в области строительства, реконструкции и аренды к системе ограничений, которые определяются общественными интересами.
В настоящее время в Вене проживает около 1,9 млн человек, а в 2028 их, как прогнозируется, будет 2 миллиона. Чтобы удовлетворить спрос, разработан проект «Новое городское жилье», который, как ожидается, обеспечит более 4000 новых городских квартир, а также программа субсидирования строительства «умного" и доступного жилья.
«Это компактные квартиры с продуманным до мелочей дизайном, – говорит Гаал. – Мы должны учитывать происходящие демографические изменения. Число пожилых людей увеличивается, поэтому реконструкция зданий должна устранить барьеры доступности. В новых проектах тестируются новые модели жилья».
– Каковы основные проблемы содержания большого количества общественного жилья?
– Спекуляции с недвижимостью и изменение климата являются серьезными проблемами. Для защиты окружающей среды жилые дома должны соответствовать высоким энергетическим стандартам. Одним из инструментов их соблюдения является метод финансирования, поощряющий энергоэффективность при реновации жилых домов. Это не только способствует защите окружающей среды, но и снижает расходы жителей на отопление.
Внимания требуют как рост цен на землю и недвижимость, так и спекуляции, – поясняет Гаал. – Чтобы смягчить их воздействие, в 2018 году в муниципальный строительный кодекс была внесена поправка, включавшая новую категорию «субсидируемых жилых районов». Кодекс гласит, что две трети площади, предназначенной для жилья, должны быть отведены под субсидируемое жилье на землях, отнесенных к этой категории. Он устанавливает потолок арендной платы и поощряет строительство доступного жилья по всему городу».
«Вы не можете определить статус жителя Вены по его адресу»
– В Израиле государственное жилье рассматривается как решение для бедных и социальных маргиналов. А как на это смотрят в Вене?
– Системе социального жилья уже 100 лет, поэтому она развивалась вместе с городом и жителями. Наша цель – обеспечить жильем не только уязвимые слои населения, но и средний класс. Многие наши арендаторы – молодые люди, которые не могут позволить себе жилье в городе вне рамок социального жилья. Другие группы – тут и родители-одиночки, и пенсионеры, и люди с ограниченными возможностями или трудными жизненными обстоятельствами – ценят широкий выбор доступного жилья, обеспечивающего им безопасность и высокий уровень жизни. Кроме того, ограничение арендной платы на частном рынке придает системе легитимность и осознание ее важности жителями.
– Вас не заставляют продавать квартиры?
– Есть, конечно, и те, кто придерживается неолиберального подхода. Но город привержен политике социального жилья даже во времена, когда приватизация становится все более модной. Мы намерены сохранять и расширять принадлежащий городу фонд.
– Как определяется право на получение социального жилья?
– Когда большая доля квартир сдается вне рынка, это гарантирует доступ к субсидированным квартирам не только малообеспеченным людям, но и представителям среднего класса. Потолок дохода, который мы установили для доступного жилья в Вене, очень высок. Заработная плата претендента может достигать 3506 евро нетто (около 12 000 шекелей) для семьи из одного человека, 5225 евро (около 18 000 шекелей) для семьи из двух человек и 5912 евро (около 20 000 шекелей) на семью из трех человек. 80% жителей Вены зарабатывают меньше этой суммы, поэтому люди со средними доходами имеют право на общественное жилье, и это предотвращает сегрегацию и образование трущоб. Вы не сможете определить статус жителя Вены по его адресу.
Вена как образец для других городов мира
– Западные страны, в том числе Австрия, отказываются от своей ответственности перед гражданами. Как Вене удается сохранять свою политику социального жилья в такую эпоху?
– Жилье здесь похоже на транспортную систему, водоснабжение или систему здравоохранения. Мы твердо убеждены, что коммунальные услуги не могут оставаться только в частных руках, поэтому мы никогда не рассматривали возможность продажи нашего пула государственных квартир. Наша система делает его фундаментальной частью высокого качества жизни, которым славится город.
Гаал рассматривает Вену как модель, которую можно применять в других городах мира. «В 2023 году 70% населения стран Евросоюза будут проживать в городских районах, и последние данные ЕС показывают, что более 82 млн домохозяйств с трудом могут позволить себе арендную плату. Из-за роста стоимости жилья многие люди вынуждены покидать города и преодолевать большие расстояния, добираясь на работу или учебу. Цены на недвижимость и землю стремительно растут, и количество бездомных увеличивается почти во всех странах ЕС. Поэтому необходимо приложить усилия для обеспечения доступного жилья для всех – и для будущих поколений.
– В Израиле поддержка государственного жилья довольно низкая. Что бы вы посоветовали политикам и общественным деятелям, которые в него верят?
– Важно понимание того, что социальное жилье не должно быть жильем только для самых бедных. Оно может быть адресовано практически всем группам населения. В центре внимания должно быть не обеспечение благосостояния бездомных, а достижение социального разнообразия в жилых районах. Функционирующая система государственного жилья может уменьшить колебания и риски на рынке и позволить строительной отрасли рассчитывать на стабильные контракты. Эти моменты следует подчеркивать в публичном дискурсе. Существуют и другие преимущества, которые дает социальное жилье. которые заслуживают внимания, такие как предотвращение джентрификации, создание тысяч рабочих мест и улучшение защиты от изменения климата.
Давид Тверский и Эрез Равив, «Двар ха-овдим б'Эрец-Исраэль». Фото: Давид Граевский⊥
Читайте также
