«В Израиле есть целый класс, который выигрывает от роста цен на недвижимость»

Ярон Хоффман-Дишон, научный сотрудник социологического института «Мерказ Адва», уже десять лет занимается исследованием израильского рынка жилья. Прежде чем говорить о «предложении», «спросе» и «маркетинге земли», он объясняет, что история с недвижимостью в Израиле – это прежде всего классовая история: «Кризис жилья не создает неравенства, это результат неравенства».

Согласно отчету, опубликованному «Мерказ Адва» в мае этого года, на три верхних дециля в Израиле приходилось более 70% совокупного дохода от сдачи квартир в аренду. «Только на один верхний дециль приходилось более 40%, – говорит Хоффман-Дишон. – Меня раздражает, когда я слышу о том, что это, мол, общий для всех кризис жилья. Это неправда. Здесь есть целые структуры и классы, которые извлекают пользу из сложившейся на рынке ситуации».

Монетизация жилья

По словам Хоффмана-Дишона, рынок жилья привлекает все более состоятельные слои населения. Доля инвесторов среди покупателей жилья резко увеличилась. «Пока спрос высок из-за монетизации рынка, предложение всегда будет отставать, и я не уверен не только в том, что отставание можно наверстать, но и вообще в том, что это желательно».

Цифры подтверждают выводы Хоффмана-Дишона. В 2019 году в седьмом дециле было 10% инвесторов, в восьмом – 12%, в девятом – 16,5%, в десятом же дециле в квартиры инвестировал каждый третий. А вот в трех нижних децилях таких было только 1,5%.

«В верхний дециль, а это главным образом ведущие сотрудники хайтек-компаний, входят 300 тысяч человек, и они фактически контролируют весь рынок жилья», – говорит Хоффман-Дишон. – Менее 1% израильтян владеют роскошными квартирами, но их число постоянно растет. Это акционеры, директора и другие руководители старшего звена. Этого явления до конца 1980-х не существовало».

Но «классовые разрывы» в сфере жилья существовали и задолго до этого.

– В первые годы существования Израиля здесь велось обширное общественное строительство. Но выходцев из исламских стран, сефардов, направляли в города развития, и так появились разрывы в ценности жилья и возможностях, которые оно предоставляет. В то же время проводилась политика, поощряющая к покупке квартир, и первыми это сделали более состоятельные репатрианты из Европы и Северной Америки. А репатрианты из Северной Африки застряли в квартирах, которые не могли купить, и даже те, кто купил, остались с квартирами в городах развития. Это воплощение неравенства в сфере недвижимости, сохранившееся до наших дней.

– Так что изменилось за последние десятилетия?

– Выход крупного капитала на израильский рынок жилья и его монетизация, которая превращает квартиру в финансовый актив, приносящий прибыль. Даже о квартире, в которой мы живем, мы думаем с финансовой точки зрения.

Это глобальная проблема, которая затрагивает и города в западном мире. Квартира – это актив, пакет акций, акционеры заинтересованы в росте курсов этих акций, и так было с 2008 года. Мы в Израиле больше подвержены этому, потому что у нас нет защитного механизма.

Кто возражал против налога на третью квартиру?

Хоффман-Дишон обратил особое внимание на феномен инвесторов в недвижимость. В начале 2000-х годов менее 3% домохозяйств в Израиле владели двумя или более квартирами. Сегодня их 9-10%. Правительство при поддержке минфина недавно приняло решение снова увеличить налог на инвесторов, чтобы охладить рынок. Аналогичный шаг был сделан в 2015 году при министре финансов Моше Кахлоне. Сегодня 54 тысячи израильских семей владеют тремя и более квартирами, и среднемесячный доход такой семьи составляет 46 тысяч шекелей.

«Министерство финансов отметило это явление как нежелательное, а затем началась история с «налогом на третью квартиру», – напоминает Хоффман-Дишон. – Мощные силы со всех сторон политического спектра выступили против этого налога, и под предлогом юридической некорректности законопроект был отменен Верховным судом в ответ на иск, поданный партией «Авода». Но дело не только в политиках. В прессе тоже без конца писали, что это приведет к росту арендных цен».

– Инвесторы в недвижимость есть как в «Ликуде», так и в МЕРЕЦе.

– Да, в Израиле произошла мобилизация «элиты недвижимости», которая представлена в средствах массовой информации и кнессете. Лоббисты располагают огромной силой. Мощными рычагами власти пользуются и сами политики, связанные с влиятельными слоями общества. Это пример того, как появился слой домовладельцев, которые стали влиятельной и межпартийной политико-экономической силой.

– Значит, здесь развиваются два новых класса: квартировладельцы и арендаторы?

– Мы привыкли смотреть на классовое разделение между неимущими рабочими и капиталистами, владеющими средствами производства. Но в Израиле подобное разделение происходит в сфере жилья. В последние полтора десятилетия мы наблюдаем увеличение доли семей, которые после завершения профессионального образования и выхода на работу продолжают жить в арендованном жилье. Еще пример – быстрое увеличение доли супругов в возрасте 30+, живущих в съемных квартирах. Это люди, для которых раньше обычным делом было жениться и купить квартиру. На это была заточена вся система, в том числе и система субсидированной ипотеки, которая существовала много лет, а сегодня почти полностью ликвидирована под тем предлогом, что она, мол, больше не имеет смысла из-за снижения процентных ставок на рынке.

– Это те, кто вышел на улицы летом 2011 года?

– Да. Всегда были те, кто боролся с жилищным кризисом, но в 2011-м к ним присоединились молодые семьи и одиночки из среднего класса, зарплаты которых не позволяют им купить квартиры в районах, где они работают. Люди в возрасте 30-40 лет могут купить квартиры только при значительной поддержке родителей. Но такие родители есть не у всех, и тут тоже возникает и усиливается неравенство между теми, кто вынужден снимать жилье и платить за аренду, и теми, кто может инвестировать в квартиры. Так возникает целый класс живущих за счет ренты, поступающей из карманов квартиросъемщиков.

– В отчете вы показываете, что 75% арендаторов находятся в шестом дециле и ниже, то есть речь идет о малоимущих и тех, кто едва превышает по уровню жизни нижнюю границу среднего класса.

– Есть те, кто утверждает, что аренда – это выбор образа жизни, но это не так. В Израиле в 2022 году владение квартирой по-прежнему остается единственным способом сохранить стабильность – отчасти из-за отсутствия надзора и регулирования на рынке аренды. Семьям, проживающим в съемных квартирах, сложно накопить капитал на покупку собственного жилья, а потом делать огромные платежи в счет погашения ипотечной ссуды. Они могут надеяться разве что на получение квартиры в наследство. Остальным рассчитывать не на что. В Израиле образовался целый класс бесправных «издольщиков».

Давид Тверски, «Двар ха-овдим б'Эрец-Исраэль». Фото: Эяль Туэг √

Метки:


Читайте также