Партнёры
Элазар Бамбергер, председатель Управления по городскому обновлению в министерстве строительства, считает, что сможет решить одну из самых серьезных проблем Израиля: обновить ветхие и пустующие жилые кварталы на периферии.
– Я участвовал в работе предыдущих правительств, которые пытались увеличить предложение жилья за счет строительства на свободных землях, а также разрабатывая планы и крупные проекты на освобожденных для этих целей сельскохозяйственных землях. Но все эти годы работы привели многих из нас к выводу, что строительство на свободных землях не решает проблему! Маятник качнулся в другую сторону – к обновлению городов. Правительство в национальном плане жилищного строительства определило, что 50-60% новых квартир в Тель-Авиве будут возводить за счет обновления в ближайшие годы. Моя задача – обеспечить это.
Надо признать, что до сего дня реализовывалась эта идея довольно медленно, а в некоторых местах не происходило вообще ничего. Хотя, на мой взгляд, цель вполне достижима.
Когда министр строительства Зеэв Элькин приехал на встречу, чтобы обсудить намеченные на ближайшую каденцию меры, я представил ему список из ста тысяч единиц жилья, уже находящихся в утвержденных планах обновления городов, и сказал ему: все, что нам нужно, – ускорить получение разрешений на строительство. По моему мнению, это просто настоящий подарок для тех, кто попытается справиться с жилищным кризисом! Я ему объяснил, что подрядчик хоть завтра может начинать строить, но план не выполняется. Министр поинтересовался почему, и мы стали анализировать ситуацию: если в Кирьят-Шмоне и Тверии есть проблема с рентабельностью, то в Рамат-Гане и Гиватаиме такой проблемы нет, но главным препятствием выступают затраты на развитие и инфраструктуру.
– Проще говоря, есть мэры, которые не хотят утверждать планы строительства?
– Да, но между ними есть разница. Например, мэры Нетании, Бат-Яма и Иерусалима не строят, поскольку не имеют возможности финансировать необходимую инфраструктуру.
– Что, на ваш взгляд, нужно сделать, чтобы снять их сопротивление?
– Пока местные власти получают деньги за каждую новую единицу жилья на свободном земельном участке, выставленном на продажу Земельным управлением Израиля, и не получают денег за новую единицу жилья при обновлении города – почему они должны одобрять обновление города? Это абсурд: государство тратит миллиарды на развитие и инфраструктуру для нового строительства, но не вкладывается в развитие инфраструктуры при обновлении городов. Почему? Непонятно.
Скажем, кварталы Кирьят-Моше в Реховоте и Кирьят-Ювель в Иерусалиме в ближайшие годы будут снесены и построены заново. Там уже есть участки, на которых стоят школы, синагоги и т. п., однако государство не вкладывает средства в их обновление, хотя преимущества очевидны. Элькин понял это и впервые сумел мобилизовать средства – около полумиллиарда шекелей – на вклад в обновление инфраструктуры при обновлении жилфондов.
– Вы говорите о зонтичных соглашениях по обновлению городов, которые включают 12 муниципалитетов. Это, конечно, лучше, чем ничего, но не касается ветхого жилья на периферии.
– Полностью проблема не решена, но мы все-таки нашли решение: создали простой механизм, способствующий конкуренции между мэрами: они борются за финансовый грант, который получают за каждое выданное разрешение. Это удалось потому, что были извлечены уроки из проблем, характерных в прошлом для зонтичных соглашений. Теперь каждый местный орган власти, выдающий разрешение на строительство для обновления города, получает от 25 до 30 тысяч шекелей на каждую квартиру. Эти деньги идут на создание инфраструктуры. Таким образом, Иерусалим получит 100 миллионов шекелей, и к концу 2022 года там планируют выдать разрешения примерно на 3300 новых квартир в рамках городской реновации.
Когда мы встречаемся с местными властями, то говорим им, что полмиллиарда шекелей могут закончиться куда быстрее, чем задумано, и это заставляет их ускорить выдачу разрешений, чтобы получить гранты. Пока есть деньги, мэры хотят забрать их как можно скорее. Государство должно накапливать будущие бюджеты.
– А другие муниципалитеты? Где еще можно осуществлять программы реновации?
– Петах-Тиква, Ришон-ле-Цион и Нес-Циона могут выдать гораздо больше разрешений, поскольку там есть утвержденные планы. Но необходимо настоять на том, чтобы государство вытащило «кошелек». Там, где стоимость земли высока и предприниматели готовы работать, разрешения не должны застревать! Соглашения работают: в 2021 году мы выдали около 7 тысяч разрешений на программу «пинуй-бинуй» («снос и строительство»), в первом квартале 2022 года – около 2500 разрешений. Если дело и дальше пойдет такими темпами, то будет преодолена годовая планка в 10 тысяч разрешений, что само по себе отлично, ведь в предыдущее десятилетие выдавали всего 2500-3000 разрешений в год.
Если сможем, то закончим 2022 год с 11-12 тысячами разрешений в рамках программы «пинуй-бинуй». Вместе с разрешениями на строительство в проектах ТАМА-38 («укрепление и надстройка»), согласно моим оценкам, в этом году будет дан старт строительству примерно 25 тысяч квартир. Эти цифры очень много значат для местных властей, девелоперов и министерства финансов: стоит закладывать деньги на эти цели и в следующий бюджет.
– Однако решено заморозить выдачу разрешений на строительство в рамках программы ТАМА-38 в районе Гуш-Дана, из-за того что там утвержден план строительства метро. Это может сорвать ваши планы…
– По моей оценке, мораторий на программу вступит в силу не раньше конца года. Но это должно быть взвешенное и продуманное решение, не принятое наспех, а результат совместной работы и анализа вместе с местными властями. Управление по городскому обновлению подготовит свои рекомендации: в каких обстоятельствах можно будет добиваться разрешений на строительство по ТАМА-38 в каждом районе. А проекты в 250-300 метрах от метро все равно не будут остановлены.
– Департаменты планирования в МВД и минфине не столь решительны, как вы. А есть и те, кто рвется вовсе заморозить программы обновления…
– Наша профессиональная позиция заключается в том, что проекты в рамках ТАМА-38 или «пинуй-бинуй» на расстоянии 250 метров от станции метро, чье лицензирование сейчас уже проходит решающую стадию, останавливать не нужно. Тогда как проекты ТАМА-38, препятствующие увеличению этажности и интенсивности строительства, будут заморожены.
Рядом со станциями метро скорее следует возводить специальные комплексы с ориентацией на общественный транспорт. 12 таких проектов планируют в Гиватаиме, Рамат-Гане, Реховоте, Петах-Тикве и Тель-Авиве. Информация обо всех должна быть оглашена до конца года вместе решением о замораживании того или иного строительства.
– До сих пор не решена фундаментальная проблема с обновлением на периферии…
– Это фундаментальная задача. Старые кварталы на линии Сирийско-Африканского разлома больше всего нуждаются в подготовке к возможным землетрясениям.
Обновление городов – еще и персональный экономический рычаг: квартиру стоимостью 700-800 тысяч шекелей можно превратить в новую, гораздо более дорогую. По идее, этот процесс должен идти везде, не только между Хайфой и Беэр-Шевой. Стареют и ветшают дома в Тверии, Цфате, Хацор-ха-Глилите – но перспективы сейчас есть только у жителей Рамат-Гана, Гиватаима и Ашдода.
Мы должны изменить эту ситуацию. Все сопоставляют предложение со спросом, но есть стратегический план жилищного строительства, в котором сформулированы четкие и понятные цели, включая и обновление городов. Только этот план не реализуется, на периферии обновления не происходит. Хотя на юге страны разрешения выдают, но при ближайшем рассмотрении выясняется, что это Ашдод «обеспечивает статистикой» Арад, Димону и Мицпе-Рамон. Правда же в том, что ни в Галилее, ни в Негеве нет никакого обновления. Если в нашем распоряжении останутся те же инструменты, ничего не изменится. Правила игры должны измениться во что бы то ни стало.
– Каким образом?
– С относительно небольшими деньгами можно инициировать грандиозный процесс обновления городов. В ближайшее время будет утвержден отчет с рекомендациями межведомственной комиссии, которая проанализировала причины, тормозящие реализацию проектов на периферии. Понятно, что только бизнесмены не будут заниматься обновлением периферийных городов по собственной инициативе – нет прибыли. Потому государство должно взять на себя ответственность, выбрать в Негеве и Галилее наиболее значимые жилые массивы для обновления и оговорить предоставляемые застройщикам льготы. Инвестор приезжает в Кирьят-Шмону и Западный Негев, чтобы заложить там новое предприятие, потому что получает налоговые льготы и это ему выгодно, – то же самое может произойти и с программой обновления городов. Предприниматель, который распознает выгоду, начнет работать.
А все заявления о том, что государство, дескать, не может отказаться от налогов, вводят в заблуждение: нельзя отказываться от дохода, которого нет. Потому четкая и понятная экономическая логика состоит в том, чтобы разорвать этот дурацкий круг и мотивировать компании выйти на рынок обновления городов. К примеру, компания «Аура» (крупнейшая строительная компания, занимающаяся обновлением городов. – Прим. «Деталей») пытается продвигать планирование обновления в Тверии и уже ждет налоговых льгот.
В местах, где земля стоит мало и налоговая льгота не сработает, государство может добавлять бюджеты для обеспечения экономической целесообразности, ради 17-процентной минимальной прибыли, которую получит предприниматель, согласно стандарту № 21 (этот стандарт определяет экономическую целесообразность проектов реновации. – Прим. «Деталей»).
Кроме того, мы рекомендовали новую поправку к Закону о поощрении капитальных вложений: она будет касаться не только предприятий и сдаваемого в аренду жилья, но и реконструкции городов на периферии. Это уже происходит: 5 из 11 местных органов власти, которые территориально находятся на Сирийское-Африканской линии разлома, представили комплексы, предназначенные для обновления, и запросили финансовую поддержку. Уже в сентябре мы огласим, какие из этих комплексов получат гранты в размере 150 миллионов шекелей в соответствии с критериями и четкой оценкой – она известна, опубликована и прозрачна. А если будет принята и поправка, это может иметь серьезное развитие.
– И во сколько оно обойдется налогоплательщику?
– Гранты в размере 250-300 миллионов шекелей, выделяемые ежегодно, позволят обновлять десять комплексов в периферийных районах. Тогда мы увидим изменения и в Бейт-Шеане, и в Цфате, и в Кирьят-Шмоне.
– Налоговое управление и минфин против запрашиваемых вами грантов и льгот.
– Они выразили свое несогласие на обсуждениях в комиссии, но канцелярия премьер-министра поддерживает нас. Я считаю, что наше предложение может быть принято следующим правительством.
– В надежде на то, что имя Элькина не будет ассоциироваться с этими рекомендациями?
– Мы сосредоточились на экономических механизмах, а не на политике, и это ключ к утверждению рекомендаций. Представленный нами отчет актуален для предстоящего десятилетия для стоимости земли, которая будет тут в ближайшие годы. Если бы земля в Тверии стоила как в Тель-Авиве, все было бы иначе, но раз этого нет, государство обязано вмешаться.
Гили Мельницкий, TheMarker. М.К. Фото: Pixabay √
На врезке: Элазар Бамбергер. Фото: Эяль Туэг
Читайте также