Партнёры
В ближайшие годы армейские объекты и базы будут переведены из центра страны на юг, и на их месте, на участках в районах повышенного спроса, построят жилые комплексы. Если эта правительственная программа будет реализована, в ближайшие десятилетия Министерство обороны освободит около 7400 дунамов, на которых будут построены около 60 тысяч квартир, а также примерно 2.6 миллиона кв. м. коммерческой недвижимости.
Аэропорт Дов Оз, в северном Тель-Авиве, должны переместить до января 2019 года. 16 тысяч квартир, построенных на территории, которую он сейчас занимает, примут более 40 тысяч жителей. Цены на недвижимость здесь - одни из самых высоких в стране. Однако исследование, проведенное "Центром обитания" ("Мерказ а-гар") юридического факультета Университета Тель-Авива, показало, как можно в этом районе сформировать смешанное население - путем государственного вмешательства в процесс строительства и выделения части квартир для граждан с низкими и средними доходами.
Предпосылкой к исследованию стали данные о том, что позволить себе купить здесь жилье смогут только израильтяне, которые по уровню дохода входят в верхний дециль, 10-й. Уже даже в 9-м дециле только часть из них сможет купить тут квартиру. Таким образом, по законам рынка, на месте аэропорта Сде Дов будет построен маленький городок "исключительно для богатых".
В наше время, когда государство готово "опустошить казну" ради решения жилищного кризиса, когда оно продает общественные земли под программу "Цена для новосела" ("мехир ле-миштакен") и под строительство жилья в долгосрочную аренду, впору задаться вопросом: окажутся ли эти правительственные деяния эффективными также в районах повышенного спроса? Готово ли правительство строить квартиры для представителей среднего класса и для людей с низким уровнем доходов также и в центре страны, в дорогих районах, подобных "Сде Дов"? Пока что кажется, что ответ на этот вопрос - "нет".
Продемонстрируем это на примере строительства квартала "Савьоней Глиль Ям" в Герцлии. Квартиры здесь оказались одними из самых востребованных среди всех проектов "Цена для новосела". Проект предлагает то, о чем большинство жителей Израиля могут лишь мечтать: жилье в центре, в непосредственной близости от промышленных зон. А также прекрасные школы, много зелени и высокое качество муниципальных услуг.
Минфин реализовал часть земель в Глиль Ям для строительства квартир, предназначенных в долгосрочную аренду. Надо было убедить инвесторов отказаться от моментальной прибыли, которую они могли бы получить, продав эти квартиры. Чтобы вместо этого они вывели их на рынок арендного жилья, государство предоставило им значительные скидки при покупке участков под строительство, и отказалось от собственной прибыли в размере 110 миллионов шекелей. Благодаря этому обществу достался проект на 273 квартиры, большая часть которых будет сдана по рыночным ценам! По тем же ценам, которые платят в Герцлии за съем новой квартиры. Так, например, арендная плата за 3-хкомнатную квартиру, площадью 74 кв.м., составит 5300 шекелей в месяц (71.6 шек. за кв.м), и еще придется доплачивать по 500 шекелей каждые два месяца за ее содержание ("ваад байт").
Спрашивается, кто же те люди, которые смогут извлечь выгоду из этих инвестиций, кому помогут крупные вложения общественных средств в этот проект? Ответ на этот вопрос - в исследовании, базирующемся на принятом во многих странах положении, что все расходы на жилье, включая косвенные, не должны превышать 30% от доходов жильцов, брутто. В соответствии с таким расчетом, семьи, которые могут позволить себе арендовать новые квартиры в Герцлии, не ограничивая себя при этом в других базовых потребностях - затратах на образование, здравоохранение и т.п. - относятся к высшим эшелонам израильского общества. По уровню доходов они расположились в 8-м, 9-м и 10-м децилях, с ежемесячным доходом в размере, соответственно, 23388 шек., 30330 шек. и 47393 шекелей - по данным на 2014 год).
Резюмируем: государство отказалось от 110 миллионов шекелей, чтобы построить в Герцлии комплекс, предназначенный, на практике, для сдачи в аренду самым обеспеченным гражданам нашей страны. В Сде Дов, где цена земли еще выше, и ожидаемая арендная плата окажется еще более высокой, расход общественных средств окажется еще более крупным, по сравнению с Герцлией.
Было бы логичным, чтобы прямые государственные инвестиции в районах, где и без того имеется высокий спрос, осуществлялись в те проекты, что позволят поселиться здесь людям, которым не по карману рыночные цены.
Проект освобождения под застройку больших участков в центре страны, для возведения на них 60 тысяч единиц жилья, породил нелегкую дилемму для тех, кто принимает решения в нашей стране. Они должны выбрать, в чью пользу перенаправить общественные средства: на обеспечение жильем самых богатых израильтян, или на социальную интеграцию общества, строя здесь квартиры, в том числе, для среднего класса и для малообеспеченных граждан.
Ори Этингер, адвокат, активистка центра "Агар" - специально для НЭП
Читайте также
