Скоро средняя цена квартиры в Израиле составит 2 миллиона шекелей. Почему?

Пожар на жилищном рынке продолжился и в декабре: по данным Центрального статистического бюро, цены на жилье в этом месяце поднялись на 1,5 процента, что составляет 20 процентов в годовом исчислении. Стоимость новых квартир на свободном рынке подскочила еще больше – на 1,8 процента.

Сегодня средняя цена квартиры в Израиле составляет 1,75 миллиона шекелей – на 8 процентов больше, чем в начале 2021 года. Средняя цена новой квартиры держится на более низком уровне – благодаря государственным программам жилищного строительства для граждан, имеющих право на льготы. Они покупают квартиры по сниженным ценам, установленным еще несколько лет назад. На долю таких субсидированных сделок приходится 22,4 процента продаж новых квартир.

Замедлить темп роста цен на жилье должно было также повышение налога на покупку с целью инвестиции. Оно вступило в силу в ноябре прошлого года. Представители министерства финансов, активно выступавшие за этот шаг, убеждали всех в его эффективности. После повышения налога количество покупок жилья с целью инвестиции должно было сократиться. Однако статистические данные свидетельствуют о том, что в реальности этого не произошло.

Цены на жилье в 2021 году повысились на 11,3 процента. В декабре, после того как решение о повышении налога вступило в силу, темп роста квартирных цен не изменился по сравнению с предыдущим месяцем. Таким образом, если на жилищном рынке не произойдет никаких радикальных изменений, к концу нынешнего года средняя стоимость квартиры в Израиле достигнет 2 миллионов шекелей. Эти цифры свидетельствуют о продолжающемся кризисе, отдаляющем тысячи семей от мечты о покупке собственного жилья.

Министерство финансов и министерство строительства видят все происходящее, но не предлагают никакого эффективного плана по борьбе с ростом цен. В октябре минувшего года главы МВД, минфина и минстроя провели совместную пресс-конференцию, на которой представили невнятную программу, вскоре обернувшуюся фарсом. Большинство фигурировавших в программе цифр оказались неверными, а меры, которые предлагалось предпринять, – невозможными для реального воплощения.

Другие предпринимаемые правительством шаги, например ускорение темпа продажи земельных участков под жилищное строительство, принесут реальные плоды только через два-три года. Главную проблему для успешной борьбы с кризисом представляют Управление планирования и министерство внутренних дел. Оба ведомства, отвечающие за выдачу разрешений на начало строительства, не могут наладить этот процесс, вязнущий в бюрократических препонах. МВД до сих пор не смогло подготовить закон, который должен сменить проект ТАМА-38 и придать ускорение темпу возведения нового жилья в городах Израиля.

Низкий банковский процент подогревает рост цен

Экономисты Банка Израиля, представившие на этой неделе отчет о стабильности банковской системы, отметили в нем, что вероятность снижения стоимости жилья в ближайшем будущем представляется маловероятной – вследствие растущего спроса, недостаточного предложения и высоких цен, запрашиваемых в конкурсах Земельного управления.

Земельное управление поспешило ответить на этот укол, обвинив в росте цен на жилье своих же критиков. «Создается впечатление, что Банк Израиля игнорирует отчет о влиянии низкой учетной ставки на происходящее на жилищном рынке, – говорится в опубликованном Земельным управлением заявлении. – Там четко сказано, что низкий банковский процент – это фактор номер один, ведущий к повышению цен на жилье».

Парадоксальным образом правы оба участника спора. Низкий банковский процент разгоняет цены на недвижимость: у людей создается впечатление, что инвестиции в этой сфере – лучший способ защиты сбережений. Правда, Банк Израиля в своем отчете отмечает, что темп роста стоимости жилья в Израиле ниже, чем в среднем по OECD. Это намек на то, что энергичная финансовая деятельность в странах OECD оказывает большее влияние на жилищный рынок, нежели совокупность факторов, ведущая к повышению стоимости недвижимости в Израиле.

Затяжное пике политики государственного строительства

Есть еще один общий знаменатель в позициях Банка Израиля и Земельного управления. Так или иначе к росту цен на жилье ведут действия различных государственных инстанций. Вместе с тем трудно обвинять Банк Израиля в поддержании учетной ставки на низком уровне. Центробанки не определяют свою монетарную политику в соответствии с запросами того или иного сектора экономики. Повышение учетной ставки помогло бы сэкономить деньги покупателям квартир, но нанесло бы существенный ущерб всему государству, приведя к стагнации экономического роста.

В любом случае можно сказать, что обострение кризиса на жилищном рынке не является следствием изменения политики Банка Израиля. Это продолжающийся крах государственной политики в этой области. Ответственность за нее несут бездействующие министры, занятые решением личных или секторальных проблем, и некомпетентные руководители правительственных органов, неспособные справиться с возложенными на них задачами. Сказывается здесь, разумеется, и недостаток бюджетного финансирования.

Единственным способом немедленно затормозить рост цен на недвижимость является ограничение стоимости земельных участков, выставляемых на продажу с помощью Земельного управления. Председатель Объединения подрядчиков Рауль Саруго призывает правительство сейчас же заморозить их стоимость. Вряд ли этот призыв будет услышан, потому что если земля станет дешевле, а недвижимость продолжит дорожать, то доходы подрядчиков повысятся, но покупатели квартир продолжат платить заоблачные цены.

Государство пристрастилось к прибыли, извлекаемой из продажи земельных участков

Нерешительность, проявляемую государством в борьбе с ростом цен на жилье, можно объяснить и вполне прозаическими причинами. За счет подорожания недвижимости государственная казна пополнилась многими миллиардами шекелей. Эти гигантские прибыли позволили израильской экономике относительно легко преодолеть кризис, разразившийся вследствие эпидемии коронавируса. Благодаря этим доходам министр финансов смог предоставить гражданам налоговые льготы, сократить таможенные пошлины и предпринять дополнительные шаги, призванные сбить нарастающую волну общественного протеста.

В прошлом году продажи земельных участков под жилищное строительство принесли государству прибыль в размере 20,3 миллиарда шекелей. Еще 10 миллиардов поступили в казну в результате продажи участков под строительство промышленных и торговых предприятий. Столь высокие доходы объясняются среди прочего прекращением продажи субсидированных земельных участков в рамках программы министерства жилищного строительства.

К повышению цен привело и сокращение количества земельных участков, выставляемых на продажу в пользующихся повышенным спросом районах. Подрядчики утверждают, что это влечет за собой не только подорожание квартир, построенных на поднявшихся в цене участках, но и подорожание всей недвижимости, расположенной в данном районе.

Продажа земельных участков не единственный доход государства. Еще более 30 миллиардов шекелей поступили в казну после уплаты налога на приобретение недвижимости (11,8 миллиарда шекелей), налога на добавленную стоимость (12,1 миллиарда), налога на прибыль (7,6 миллиарда шекелей) и взимания прочих сборов.

Адар Хореш, TheMarker, Б.Е. Фото: Офер Вакнин √

Метки:


Читайте также