Недвижимость

Растет интерес подрядчиков к строительству квартир для долгосрочной аренды

Чиновники минстроя и минфина все еще протирают глаза после публикации результатов конкурса на покупку земельного участка площадью 1,7 гектара в районе алмазной биржи в Рамат-Гане. На нем должны быть построены среди прочего жилые высотные здания на 750 квартир, предназначенных для долгосрочной сдачи в аренду.


Цена, за которую был продан участок, – 1 млрд шекелей – оказалась на 70 процентов выше предварительных оценок. Выходит, что средняя стоимость участка для строительства одной квартиры составила более миллиона шекелей.

Удивление чиновников было велико: будущие квартиры, предназначенные для аренды, ушли практически по той же цене, что и квартиры, предназначенные для продажи. Это был редкий случай, ставший вместе с тем продолжением тенденции, обозначившейся в течение нынешнего года. Государственная компания «Дира леаскир» также провела успешный конкурс на строительство предназначенных для сдачи в наем квартир.

«Мы стали очень популярны», – говорит генеральный директор компании Инбаль Давид. Она вспоминает, что в первых конкурсах, проведенных компанией в 2015 году, приняли участие считанные предприниматели. На некоторые участки покупателей вообще не нашлось, некоторые пришлось продать со значительной скидкой. Первый конкурс, проведенный в Раанане, принес государству убыток в 290 млн шекелей.


Шесть лет спустя в каждом конкурсе компании «Дира леаскир» принимают участие десятки предпринимателей, а цены на будущие съемные квартиры практически сравнялись с ценами квартир на продажу. Инбаль Давид рассказывает, что в будущем году компания рассчитывает продать 650 квартир – это почти половина от общего количества квартир, проданных ею начиная с 2015 года (14 тыс. квартир).

Предприниматели, участвующие в конкурсах, обязуются, что построенные ими квартиры будут сдаваться в аренду в течение 20 лет. Таким образом, продать эту недвижимость они смогут только через 20 лет после ее постройки. В течение всего этого времени предприниматели должны обеспечивать работу инфраструктуры возведенных ими зданий – это является дополнительным стимулом для качественного строительства. 20 процентов квартир сдаются со скидкой гражданам, имеющим право на льготы, остальные поступают на свободный рынок, но на повышение стоимости на их аренду накладываются ограничения.

Каждая семья имеет право снимать такую квартиру в течение десяти лет. За все это время ее цена может быть повышена только один раз – по истечении пяти лет аренды, не более чем на 5 процентов. В среднем за десять лет каждую квартиру снимают две семьи. Таким образом, воспользоваться удобными условиями аренды может относительно немалое количество граждан.

Эти условия действительно выглядят как мечта: квартира в пользующемся повышенным спросом районе, с фиксированной арендной платой, в доме, обслуживаемом строительной компанией, с гарантированным сроком аренды на десять лет. Неудивительно, что 1300 квартир, предлагаемых компанией «Дира леаскир», пользуются повышенным спросом, и существует длинный лист ожидания на их съем. Инбаль Давид говорит, что многие семьи выражают готовность переехать в другой город, чтобы снять желанную квартиру.

Воспитание квартирного рынка

Менее понятно, почему подрядчики с таким азартом борются за эти сделки. Строительство квартир, предназначенных для сдачи в наем, не так уж и выгодно. Считается, что недвижимость должна приносить прибыль в размере 7 процентов в год, а съемные квартиры в Израиле не приносят больше 3 процентов.  Этим и объясняется провал конкурсов, объявленных компанией «Дира леаскир» в 2015 году. Тогда предприниматели согласились строить для аренды только в обмен на очень низкую цену земельных участков.


Чтобы увеличить прибыль потенциальных победителей конкурса, «Дира леаскир» предлагает существенные налоговые льготы и скидки на землю. Однако вследствие повышенного спроса эти скидки в нынешнем году оказались совсем незначительными. Неожиданно предприниматели согласились платить высокую цену на земельные участки. Почему это произошло? Инбаль Давид предполагает, что предпринимателей по-прежнему привлекают налоговые льготы в сочетании с возможностью разнообразить свой портфель инвестиций с помощью недвижимости, приносящей невысокий, но стабильный доход.

Высокий спрос, которым пользуются съемные квартиры, означает, что они не будут пустовать. Предприниматели могут точно рассчитать, сколько денег они получат в течение десяти лет. В то же время спрос на офисные помещения подвержен серьезным колебаниям. С началом эпидемии коронавируса многие из них опустели. Этим и объясняется популярность съемных квартир. Проект, прибыльность которого известна изначально, намного легче финансировать.  Пенсионные фонды охотно инвестируют средства в подобные проекты.

И еще одно обстоятельство, новое для Израиля. Квартиры, предназначенные для сдачи в аренду, строят не так, как квартиры, предназначенные для постоянных жителей. Вместо четырех квартир на этаже с окнами в трех направлениях предприниматели создают некое подобие общежитий. На каждом этаже строят восемь-десять квартир с окнами в двух направлениях, с общей кладовкой для всех жителей этажа. В таких домах создается очень мало парковочных мест. Это позволяет подрядчикам увеличить свою прибыль. На земельном участке в районе алмазной биржи в Рамат-Гане планируется построить 750 квартир. Если бы шла речь о квартирах, предназначенных для продажи, это число было бы значительно меньше.


За шесть лет, прошедших после ее первых неудач, компания «Дира леаскир» смогла по-новому воспитать израильский квартирный рынок. Она приучила его к существованию квартир, предназначенных для долгосрочной аренды. Таким образом Израиль пытается приблизиться к большинству развитых стран, где подобные квартиры составляют от трети до половины рынка недвижимости. Но, чтобы по-настоящему сократить существующий разрыв, недостаточно одних конкурсов на продажу государственной земли и строительства 14 тыс. квартир в течение шести лет. К этому процессу должен присоединиться и частный сектор.

Мировая война в кнессете

Строительство квартир, предназначенных для долгосрочной сдачи в аренду, предусматривается и законом о хозяйственном регулировании, который обсуждают сейчас в кнессете. Предпринимателей пытаются соблазнить огромными налоговыми скидками и разрешением строить большее количество квартир на каждой тысяче квадратных метров: вместо 25-30 квартир – 40. Кроме того, треть построенных квартир подрядчики смогут не сдавать в аренду, а сразу же продать со значительной налоговой скидкой. В обмен они обязуются сдавать оставшиеся две трети по стабильной цене в течение 15 лет.

Вокруг этого предложения в кнессете развернулась настоящая война. Дело в том, что оно отменяет прежние правила, в соответствии с которыми подрядчик, построивший шесть квартир для сдачи в аренду, мог продавать их по истечении пяти (а не 15) лет с налоговой скидкой. Это был гораздо более удобный вариант для стремящихся к быстрой прибыли предпринимателей. Поэтому лобби строительных подрядчиков оказывает гигантское давление на депутатов кнессета с тем, чтобы не допустить введения новых правил. Однако успех компании «Дира лехаскир» доказывает, что израильский квартирный рынок уже готов к переменам. Не нужно поддаваться давлению их противников.

Мейрав Арлозоров, TheMarker, Б.Е. Фото: Офер Вакнин



Реклама

Партнёры

Загрузка…

Реклама

Политика

партнеры

Реклама

Send this to a friend