Правительство бессильно: жилье дорожает еще быстрей, чем прежде

Индекс цен на жилье в феврале – уже второй подряд, фиксирующий пугающую тенденцию: в 2022 году недвижимость подорожает еще на 15-20%.

Причем темп роста цен тоже увеличивается: за 12 последних месяцев недвижимость уже подорожала, в общей сложности, на 15,2%, и в последние месяцы цены растут быстрее, чем прежде. Для сравнения: в 2021 году жилье выросло в цене на 13%.

Повышение индекса на 1,8% показывает, что для покупки квартиры среднего уровня в центре страны за 2 млн шекелей семье потребуется отдать на три месячные зарплаты больше, чем прежде. Логично предположить, что такая семья увеличит на 36 000 шекелей свои ипотечные обязательства, за которые выплатит потом в качестве процентов еще 18 000, насчитанных за 20 лет. Это усиливает дилемму таких покупателей: поднапрячься и купить сейчас, пока все не стало еще дороже – или попытать сомнительного счастья в лотерее удешевленных квартир в рамках программы «Целевая цена»?

Есть еще один индекс: затрат на строительство жилья. Его рост влияет на стоимость квартир даже для тех, кто уже подписал договор на приобретение новой недвижимости и взял на себя обязательство платить подрядчику. Но сравнение этого индекса с ростом цен на жилье за последний год показывает, что подобные сделки все равно были удачными: затраты на строительство жилья выросли в 2021-м вдвое меньше, чем цены – «всего» на 6,6%.

Ускорение темпа роста цен, вероятно, связано с сокращением вложений в строительство жилья и развитие инфраструктуры в 2019-2020 гг, когда из-за повторных выборов правительство было вынуждено действовать в условиях ограниченных бюджетов. А возросшие в 2021-м темпы как строительства новых квартир, так и выделения земельных участков под них, окажут влияние на рынок только в следующем году. Иными словами, 2022-й будет «потерянным годом» для надежд на то, что увеличение предложения собьет цены.

За последний год подрядчики увеличили объем продаж квартир на стадии проекта, то есть «на бумаге». Эти продажи несколько сдерживают рост цен сегодня, но за счет будущего предложения.

Резонно предположить, что сворачивание программы субсидированного жилья «Цена для новосела» («Мехир ле-миштакен») в разных ее вариациях также привело к увеличению спроса, подтолкнув очередников минстроя присмотреться к квартирам на открытом рынке – и это еще более усилило рост цен. Но главный экономист министерства финансов исследовал этот вопрос и отверг данное предположение. Новая версия программы субсидированного жилья, «Целевая цена», не действует в районах повышенного спроса центра страны, где средний рост цен в январе-феврале 2022 года был самым большим – 2,4%.

Зафиксирован рекордный рост цен на новые квартиры – 5,1% в первые два месяца. Это отражает ситуацию, в которой застройщики могут взвинчивать цену ради собственной прибыли почти беспредельно. Заявления подрядчиков, что рост цен вызван подорожанием производственных составляющих, не подтверждается статистическим бюро: как уже было сказано, рост цен вдвое опережает рост строительных затрат, все что сверх – прибыль, о резком увеличении которой крупные подрядчики заявляют в сообщениях на Тель-Авивской фондовой бирже.

Возможно, рекордный показатель в 5,1% рост не вполне точен, и тут есть техническое искажение, возникшее из-за перемены цен на субсидированное жилье, пришедшееся на период этих замеров. Но доля субсидированного жилья в общих продажах снизилась с 20,5% с периода  с декабря 2021 по январь 2022, до 13,1% за январь-февраль 2022 года. Без учета этого факта, новые квартиры на свободном рынке подорожали «всего» на 2,7%, но и это намного более быстрый рост, чем в общем индексе, который учитывает и продажи жилья в старых домах.

У государства нет сегодня готовых рецептов сдерживания роста цен. Министерство строительства намерено продать всего 30 000 единиц жилья в рамках программы «Целевая цена», и ее влияние на рынок невелико. Министр финансов Авигдор Либерман собирается продвигать более обширный план, предусматривающий замораживание цен на квартиры, построенные на государственных землях (наряду с замораживанием цен на земельные участки для застройщиков). Кроме того, будут введены новые критерии получения прав на жилье на государственных землях.

Но перспективы этого плана не ясны, особенно в свете последних политических потрясений. К тому же его введение повлияло бы на рынок только через годы, а замораживание цен на госземлях может привести к скачку цен на жилье, построенное на частных землях. Да и те, кто собирался продать квартиру на госземлях, предпочтут отложить это до более подходящих времен.

Еще одно усилие правительства – поощрить застройщиков, возводящих квартиры для долгосрочной аренды. Но, несмотря на ускорение запуска таких проектов в последние два года, в ближайшие годы им не удастся построить значительное количество единиц жилья на съем. В то же время государство сокращает предложение на съем на открытом рынке, повысив налоги на инвесторов. И эффект от этого ощущается быстрее, чем от проектов строительства жилья в аренду: по данным минфина, инвесторы выбрасывают на продажу по тысяче квартир в месяц. Так что будут расти и цены на аренду.

Адар Хореш, TheMarker. Фото: Pixabay⊥

Метки:


Читайте также