Партнёры
Все с нетерпением ждут публикации данных о закладке нового жилья во втором квартале 2023 года: 14 тысяч единиц жилья будут означать отбой тревоги, 10-12 тысяч вызовут напряжение – главным образом среди политиков. В первую очередь это касается министра строительства, министра финансов и, разумеется, премьер-министра. И выйдет из этого только одно: строительные подрядчики потребуют от государства новых льгот.
Цены на жилье в Израиле росли 15 лет подряд, одновременно с этим рос и спрос. Так возник жилищный кризис, а квартиры стали очень дорогими и практически недоступными.
Среди развитых стран Израиль – рекордсмен в области роста цен на жилье в 2008-2022 годах. Уже более десяти лет политики борются с этим – по крайней мере на словах.
И вот наступил 2023 год, и впервые за долгое время наметилось легкое снижение цен на жилье. За 12 последних месяцев они выросли в номинальном исчислении только на 3%, что означает их реальное снижение. Это вызвало массовую истерику.
В чем заключается главный страх? В том, что подлинный жилищный кризис – снижение спроса на жилье – повлечет за собой сокращение объема продаж, резкое падение цен и банкротство крупных подрядчиков. Это представляет угрозу для банковской системы. Так недалеко и до финансового кризиса.
Но пока никаких признаков этого нет. Ни один крупный подрядчик не страдает от отсутствия финансовой стабильности. Жирок, накопленный большинством из них в результате существенного повышения цен на жилье в 2021-2022 годах, прочно держит их на плаву.
Поэтому реальным является повторение жилищного кризиса по уже известному нам сценарию. Подрядчики прекратят строительство, и через два года, когда ключевая ставка Банка Израиля снизится, а спрос на жилье вновь возрастет, цены резко подскочат. «Во время вашей каденции жилье подорожает на 30%», – пугают подрядчики Бецалеля Смотрича и требуют его вмешательства.
Подрядчики призывают государство оказать им прямую помощь, заключающуюся в предоставлении гарантий на непроданные квартиры и снижении налога на приобретаемые ими земельные участки.
Кроме того, они предлагают снизить налог на покупку для инвесторов (трудно сосчитать, сколько раз этот налог вводили и отменяли в течение последних десяти лет) и продлить срок, в течение которого граждане, улучшающие свои жилищные условия, могут сохранять за собой старые квартиры и не наводнять ими вторичный рынок.
И, разумеется, подрядчики предлагают различные способы снижения ключевой ставки Банка Израиля и, соответственно, процента по ипотечным ссудам. Трудно поверить, но часть этих предложений всерьез рассматривали министерство финансов и министерство строительства.
Подрядчики запугивают всех снижением объема продаж квартир – по сравнению с предыдущим годом он сократился на 40%. Июль 2023 года на рынке недвижимости стал самым «засушливым» начиная с 2002 года. Главная причина столь резкого сокращения спроса на жилье, конечно же, высокая ключевая ставка Центробанка.
Повышение банковского процента произошло в самый неудачный для подрядчиков момент: им, как и всем, очень понравилась мысль о том, что цены на жилье могут только расти. Поэтому многие из них приобрели земельные участки под строительство по рекордным ценам 2021-2022 годов.
Теперь подрядчики не знают, что делать с дорогой землей в условиях высокой стоимости финансирования и низкого спроса. Опасность банкротства стала реальной. В августе начали появляться сообщения об устраиваемых подрядчиками распродажах – верный признак того, что они находятся в напряжении. По мнению некоторых, распродажи скрывают истинное снижение цен и в реальном исчислении они упали на 8-10%.
Кроме того, у подрядчиков остается 60 тысяч непроданных квартир. Этого запаса хватит на целый год. Таким образом, у подрядчиков нет никакой причины покупать дополнительные земельные участки и затевать новые строительные проекты. Этим и объясняется напряженное ожидание данных о закладке нового жилья.
Цены на жилье могут и снижаться
Впрочем, есть немало причин, чтобы усомниться в приводимых подрядчиками пугающих доводах. Во-первых, непроданные 60 тысяч квартир могут удовлетворить спрос на жилье в течение года.
Во-вторых, в течение первого квартала 2023 года было заложено 15 тысяч единиц жилья. В годичном исчислении это 60 тысяч квартир, что полностью удовлетворяет спрос в течение года. Даже если темп строительства несколько снизится во втором квартале, ничего страшного.
В-третьих, попытка подрядчиков выдать себя за жертв кризиса не выдерживает финансового испытания, а именно учетной ставкой. Высокая стоимость финансирования душит подрядчиков, и это лишает их возможности «сидеть» на своих земельные участках. Земельное управление за последние два года продало участки, на которых можно построить 140 тысяч квартир. Никакие запугивания не помогут – это жилье окажется на рынке, и из-за высокого процента это произойдет скоро. Стоит напомнить, что в силу существования фонда «арноны» органам местной власти нет смысла тянуть с выдачей разрешений на строительство.
В-четвертых, Банк Израиля принимает энергичные меры для того, чтобы ограничить спрос во всех сегментах экономики, в том числе на жилищном рынке. Ключевую ставка задрали до 4,75% именно для этого. Если в это же время министерство финансов начнет подстегивать спрос, субсидируя подрядчиков – или ипотечные ссуды, это будет не только смешно, это будет по-настоящему опасно для экономики Израиля.
В-пятых, для того чтобы вернуть жилищный рынок в нормальное состояние и устранить опасность еще более острого кризиса, подрядчики и все прочие граждане должны увидеть чудо – снижение цен на квартиры. Сказка о том, что стоимость жилья может только расти, и потому без всяких опасений можно брать гигантские ипотечные ссуды или покупать земельные участки по баснословным ценам, должна прекратить свое существование. Бывает так, что цены на квартиры снижаются, а на жилищном рынке существуют и другие риски – это должны запомнить все, включая политиков.
К чести Смотрича нужно сказать, что пока что он выдерживает оказываемое на него давление. Минфин отвергает требования подрядчиков и вместе с тем продолжает содействовать маркетингу земельных участков, чтобы не допустить провала конкурсов, организуемых Земельным управлением главным образом на периферии.
Эта поддержка заключается в снижении минимальной цены участков, выделении миллиарда шекелей на создание инфраструктуры в самых отдаленных периферийных районах, предоставлении рассрочки победителям конкурсов и улучшении условий конкурсов на строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду.
Цель – «продать как можно дешевле как можно больше земли, потому что победители конкурсов, организуемых Земельным управлением, будут строить и при высокой ключевой ставке», говорят в правительстве и добавляют, что не произойдет ничего страшного, если в результате подрядчики будут вынуждены снизить цены. Не произойдет ничего страшного, если некоторые из них обанкротятся. Это неприятно, но таковы законы здорового рынка.
Вопрос заключается в том, что будет с этими смелыми заявлениями, если выяснится, что во втором квартале 2023 года было заложено около 10 тысяч единиц жилья. Это станет главным испытанием для политиков и в первую очередь для Бецалеля Смотрича.
(В среду, 20 сентября, были опубликованы данные Центрального статистического бюро о закладке нового жилья. Во втором квартале этого года оно снизилось примерно на 9% по сравнению с первым кварталом.
Количество начатых строек во втором квартале составило 13.290 квартир против 14.645 квартир в предыдущем квартале. По сравнению с тем же кварталом прошлого года объемы начала строительства сократились на 27%. Данные ЦСБ отражают резкое снижение строительной активности в результате повышения процентных ставок.
Снижение может вызвать будущую нехватку жилья и оказать серьезное влияние на рост цен на жилье, когда отрасль выйдет из кризиса, - примечание «Деталей»).
Мейрав Арлозоров, TheMarker. Фото: Элиягу Гершкович √
Читайте также
