План строительства жилья, предназначенного для сдачи в аренду, рушится

Более 5000 квартир, предназначавшихся для сдачи в долгосрочную аренду, в течение последних полутора лет были выставлены на продажу. Агентства недвижимости, которым они принадлежали, сообщили об этом в министерство экономики, отказавшись, таким образом от полагавшихся им налоговых льгот.

Проблема заключается в том, что рынок долгосрочной аренды жилья перестал быть привлекательным с экономической точки зрения. Это объясняется, во-первых, высокой ключевой ставкой Банка Израиля, а во-вторых, принятием поправки к закону о поощрении инвестиций, в соответствии с которой период долгосрочной аренды квартир продлевается с 5 до 15 лет. Эта поправка, принятая по предложению бюджетного отдела министерства финансов, вступает в силу в январе наступающего года.

«У минфина разыгрался аппетит, - говорит высокопоставленный представитель крупной компании, занимающейся недвижимостью. – Только этим можно объяснить столь значительное продление срока долгосрочной аренды. А процент по ипотечным ссудам в течение последнего года составляет 7%-8%. Проекты, связанные с долгосрочной арендой жилья, перестали быть экономически оправданными. Сейчас на них можно только потерять. Банки не хотят финансировать подобные проекты».

«В рамках проекта «Цена для новосела» мы построили тысячи квартир, - рассказывает тот же источник. – Часть из них можно было продать на свободном рынке. Мы решили сдать 3000 квартир в долгосрочную аренду по сниженной цене. Это было выгодно всем. Но сейчас положение меняется. Мы обязаны сдавать квартиры не на 5, а на 15 лет. Для нас это означает финансовые потери. Чтобы избежать их, мы изъяли 600 квартир из фонда жилья, предназначенного для долгосрочной аренды, и выставили их на продажу. Сейчас мы собираемся сделать то же самое еще с 1000 квартир. Как только истечет срок действия договоров с их нынешними жильцами, эти квартиры будут выставлены на продажу».


Проекты долгосрочной аренды жилья в последнее время стали убыточными. Например, одной крупной риелторской компании принадлежали 33 квартиры в Явне. В соответствии с законом о поощрении инвестиций, их сдача в аренду приносила компании 2,04 млн шекелей в год. При этом до апреля 2022 года на выплату банковского процента (около 2%) у нее уходило 1,14 млн шекелей. Таким образом, прибыль компании составляла около 900 000 шекелей. Сегодня, вследствие повышения ключевой ставки, на оплату банковского процента уходит около 3,5 млн шекелей, а арендная плата осталась неизменной. В результате компания несет убытки в размере 1,464 млн шекелей в год.

Другой пример: в Акко в долгосрочную аренду были сданы 50 квартир, что приносило владевшей ими компании 2,52 млн шекелей в год. На выплату банковского процента у нее уходило 1,32 млн шекелей – таким образом, прибыль составляла около 1,2 млн шекелей. Вследствие повышения ключевой ставки обслуживание процента стало стоить 3 млн шекелей, и компания стала терять около 480 000 шекелей в год.

Острые разногласия

Решение правительства о поощрении долгосрочной аренды квартир было принято в рамках борьбы с жилищным кризисом. Подрядчики получили возможность покупать государственные земельные участки при условии, что построенное на них жилье будет сдано в долгосрочную аренду. Кроме того, агентствам недвижимости, соглашающимся вместо продажи принадлежащих им квартир сдать их в наем на срок не менее 5 лет, были предоставлены налоговые льготы.

Около двух лет назад бюджетный отдел министерства финансов начал продвигать поправку к закону о поощрении инвестиций. В соответствии с ней, период долгосрочной аренды жилья увеличивался с 5 до 15 лет. Одновременно с этим его владельцам предоставлялись дополнительные налоговые льготы.

Представители министерства финансов утверждают, что закон о поощрении инвестиций в его прежнем виде позволял ловкачам уклоняться от уплаты налогов. По их словам, именно поэтому сейчас некоторые агентства недвижимости с такой легкостью отказываются от налоговых льгот. Государство выделило на поощрение долгосрочной аренды жилья около 10 млрд шекелей, но вследствие злоупотребления законом о поощрении инвестиций понесло еще более значительные потери.

«Подрядчики и риелторские компании оказывались в чрезвычайно выгодном положении, - объясняет источник в минфине. – Они имели возможность продать часть построенных ими квартир на свободном рынке, и это приносило им высокую прибыль. Но и квартиры, предназначавшиеся для долгосрочной аренды, они по истечении 5 лет тоже выставляли на продажу. Эти компании изначально не собирались сдавать принадлежащее им жилье в течение десятилетий. Поэтому увеличение периода долгосрочной аренды с 5 до 15 лет является абсолютно оправданной и необходимой мерой».

В министерстве финансов отмечают, что 62% израильтян имеют собственное жилье и только 29,2% живут на съемных квартирах. Это соответствует средним показателям в странах OECD. «С макроэкономической точки зрения ситуация на рынке стабильна, -подчеркивает источник в минфине. – Решение о покупке жилья зависит, главным образом, от банковского процента. Если ключевая ставка понизится – покупать жилье станут чаще, если она сохранится на высоком уровне, все больше граждан будет вынуждено снимать квартиры».

Однако министерство экономики категорически отвергает подобный подход. «Увеличение периода долгосрочной аренды жилья с 5 до 15 лет нанесло тяжелый удар по самой сути этой программы, - подчеркивают его представители. – Количество компаний, заинтересованных сдавать квартиры в аренду, резко сократилось. Действие прежней регуляции следовало продлить, по крайней мере, еще на 3 года. Со столь радикальными изменениями нужно было подождать. Строительство жилья, предназначенного для долгосрочной аренды, имеет высокую ценность с социальной точки зрения. Тем более, в условиях, когда покупка собственного жилья для многих является недоступной».

Квартир, предназначенных для сдачи в аренду, строится все меньше

По данным министерства экономики, в 2022 году 163 компании подали заявки на строительство 4946 квартир, предназначенных для сдачи в аренду. В 2023 году, количество компаний, подавших такие заявки, сократилось до 147, а количество проектируемых квартир – до 2528.

При этом в 2023 году большинство заявок было подано до принятия новой регуляции. После ее утверждения лишь несколько компаний обратились с просьбами о выдаче разрешений на строительство предназначенного для сдачи в аренду жилья.

Одновременно с этим некоторые агентства недвижимости отказываются от прежних планов. Как сообщает министерство экономики, 8 компаний, уже получивших разрешение на строительство, обратились с просьбами отменить их, так как условия новой регуляции оказались для них неприемлемыми.

В связи со сложившейся ситуацией министерство финансов приняло решение продлить действие прежней регуляции еще на 3 месяца – до апреля 2024 года. «Продление срока ее действия на более длительный период – например, на 3 года, как предлагают некоторые – является неприемлемым», - подчеркивается в сообщении пресс-службы минфина.

Ринат Нахум-Халеви, TheMarker, Б.Е. Фото: Эйяль Туэг

Метки:


Читайте также