Повышение налога на покупку квартир для инвестиции с 5 до 8 процентов от стоимости квартиры только нанесет ущерб, объявил на этой неделе бывший председатель финансовой комиссии Моше Гафни («Еврейство Торы»).

В своем выступлении на пленарном заседании кнессета Гафни утверждал, что налог не будет сдерживать инвесторов, которые продолжат стимулировать большой спрос на квартиры, а с другой стороны, налог нанесет ущерб более слабым слоям - потому что инвесторы, в качестве домовладельцев, будут повышать стоимость аренды.

Это, без сомнения, интересный аргумент: налог на обеспеченных (а в данном случае любой, кому удается купить более одной квартиры в Израиле, может считаться обеспеченным), на самом деле нанесет вред слабым в обществе. Аргумент Гафни присоединился к замечаниям депутата Йоава Киша («Ликуд»), который сетовал на то, что попытки обложить налогом покупку второй квартиры не оправданы - было бы лучше обложить налогом только покупку третьих, четвертых или пятых квартир - потому что нет никаких оснований для того, чтобы наказать родителей, которые хотят купить квартиру для ребенка.

Члены кнессета от оппозиции объединены одним интересом: позаботиться о себе и своем круге, о высшем среднем классе, который с безумным упорством вкладывает деньги в жилье, и им вовсе не хочется платить налог.

Итак, повлияет ли повышение налога на покупку на повышение арендной платы? История дает однозначно отрицательный ответ. Повышение налога на покупку для инвесторов в 2011 году, а затем в 2015 году вызвало скачок цен на жилье, но не цен на аренду.

Фактически, в то время как цены на квартиры сильно колеблются - от годового снижения на 0,8 процента до скачка на 14 процентов (и даже на 20 процентов в 2009 году), цены на аренду демонстрируют удивительную стабильность. График показывает монотонный рост арендной платы, отражая тот факт, что арендаторы являются более слабым населением, которое не извлекает выгоду из низких процентных ставок и возможности получить дешевую ипотеку.

Это сдерживает рост арендной платы. По данным Центрального статистического бюро, арендная плата растет немного быстрее, чем инфляция - индекс цен на аренду вырос на 27 процентов за десятилетие, но этот рост составляет лишь половину роста цен на покупку жилья (55 процентов).

Впрочем, нет уверенности, что это точная цифра. В анализе, проведенном доктором Офером Раз-Дрором для Банка Израиля в 2019 году, он обнаружил, что рост арендной платы в Израиле почти вдвое превышает показатель  ЦСБ. Это связано с большой разницей в ценах между арендными соглашениями для новых арендаторов и продлением договоров об аренде для существующих жильцами.

Существующие арендаторы должны платить меньше, вероятно, потому, что обеим сторонам удобно продолжать договор между ними, согласовав цену, а также потому, что существующие арендаторы вызывают меньше опасений - арендодатель знает их, знает, что они платят вовремя, поэтому готов согласиться на более низкую цену.

Если Раз-Дрор прав, это означает, что цены на аренду выросли, в совокупности, аналогично ценам на жилье, и темпы роста по-прежнему остаются неизменными. Нет резких изменений даже в ответ на изменение налогов.

Предполагалось даже, что повышение налога на покупку повлияет на арендную плату в противоположном направлении, чем утверждал депутат Гафни: факты показывают, что инвесторы опасаются повышения налога на покупку, поэтому, налоговые изменения резко влияют на покупку квартир для инвестиций и, как следствие, на предложение квартир для сдачи в аренду.

Так, повышение налога на покупку в 2015 году привело к резкому скачку покупок инвесторов накануне повышения налога и падению их покупок сразу после повышения налога. С другой стороны, снижение налога на покупку летом 2020 года министром финансов Израилем Кацем привело к резкому скачку покупок инвесторами

Одноразовый шок

Эти колебания привели к изменению запаса квартир для инвестиций и аренды в Израиле: с 2015 года до изменения налога на покупку летом 2020 года запас квартир для инвестиций уменьшился на 26 тысяч.

Предполагалось, что это окажет давление на цены на аренду, но следует помнить, что сокращение запасов произошло после того, как этот запас вырос - до повышения налогов в 2015 году - на 60 тысяч квартир, и что рынок аренды не является статичным. Уход инвесторов с рынка жилья позволяет большему количеству молодых пар покупать квартиры, и поэтому хоть предложение снижается, но одновременно снижается и спрос со стороны арендаторов.

Короче говоря, изменения налога на покупку ранее не влияли на арендную плату в Израиле, и нет оснований предполагать, что на этот раз будет такой эффект.

Серьезные разногласия касаются того, что если будет взиматься налог с дохода от арендной платы (с первого шекеля), приведет ли такое изменение к скачку арендной платы. Преобладающая оценка заключается в том, что инвесторы «переложат» налог с арендаторов.

В любом случае, это может вызвать разовый скачок цен на аренду, но, вероятно, не изменит долгосрочных тенденций. Со временем единственное, что влияет на стоимость аренды в Израиле, - это наш высокий естественный прирост, предложение жилья, а также транспортная инфраструктура. Метро, ​​например, может существенно повлиять на стоимость аренды в центре Тель-Авива, потому что позволит жить в Рош ха-Аине и легко добираться каждый день до работы в Тель-Авиве.

Очень богатые заплатят немного больше налогов

Это возвращает нас к депутатам кнессета, которые заботятся о себе и своих богатых друзьях: налогообложение жилищных инвесторов оказывает ограниченное влияние на рынок жилья. Ожидается, что налоги, особенно если будет введен ненавистный налог на арендную плату, охладит спрос инвесторов, но их место займут молодые пары, которые купят эти квартиры.

Квартиры в Израиле не остаются пустыми, и пока предложения не хватает, цены на жилье будут продолжать расти. Поэтому основным оправданием введения налога для инвесторов является равенство: тот, у кого достаточно капитала для инвестирования в квартиры, пусть заплатит налог на капитал.

Мейрав Арлозоров, TheMarker И.Н. Фото: Офер Вакнин

Метки:


Читайте также