«На каждую освобождающуюся квартиру набрасываются пятеро»

Шамай Кама, гендиректор «Аштром мегурим ле-аскара», уверен, что модель долгосрочной аренды будет развиваться и излечит израильтян, одержимых манией купить собственное жилье. «Еврейская мама хочет, чтобы у ее ребенка была своя квартира, но со временем привлекательность этого варианта снизится», – уверен он.

В эти дни начинается заселение жилого комплекса на 528 квартир в районе Кирьят-Юваль в Иерусалиме. Большинство квартир сданы в долгосрочную аренду – и 132 из них проданы, хотя и с опозданием. Компания-застройщик вела переговоры с кибуцем Беэри. Рассматривался вопрос, что квартиры арендуют эвакуированные оттуда жители.

«Мы много вложили в этот проект, были на нескольких собраниях кибуцников в отеле, где их поселили, но, к сожалению, они решили, что хотят что-нибудь поближе к природе. Я им, конечно, не судья, – говорит Шамай Кама. – Изначально там было 450 квартир, но планировка была неудачной, поэтому мы поменяли ее и выделили 398 квартир для долгосрочной аренды и еще 132 квартиры на продажу. Это заняло немало времени и задержало строительство. Я был уверен, что задержка нанесет ущерб рентабельности, но, несмотря на выросшие процентные ставки и войну, мы продали все квартиры по хорошей цене – в среднем 31 тысяча шекелей за квадратный метр. Остались пять последних квартир. И есть большой спрос на квартиры, сдаваемые в аренду».

– И что происходит, когда на рынок аренды выбрасывают сразу 400 квартир?


– Кирьят-Юваль – большой микрорайон, и 400 квартир – не драма. Большая часть квартир, которые здесь сдают, не оборудованы МАМАДами, поэтому цены на сдаваемые нами квартиры немного выше средних: 6410 шекелей в месяц за трехкомнатную квартиру, 7740 шекелей – за четырехкомнатную.

Кама добавляет: «Среди арендаторов-льготников проводится лотерея, и сотни уже зарегистрировались. Розыгрыш состоится через месяц, и я уверен, что счет пойдет на тысячи, потому что 20-процентная скидка – это существенно. Новых таких квартир в Кирьят-Ювале нет: с МАМАДами, парковкой, да еще и с тренажерным залом и клубом арендаторов.

«Мы смотрим на 20 лет вперед»

Компания «Аштром мегурим ле-аскара» основана восемь лет назад как часть группы «Аштром», в которую входят несколько подразделений, включая «Ашдар». До сих пор на рынок строительства жилья для долгосрочной аренды вышло относительно небольшое количество компаний. Причина – необходимость крупных капиталовложений, которые окупятся только через 20 лет, когда квартиры можно будет продать. Сегодня «Аштром» – крупнейшая из таких компаний. Ей принадлежат 850 арендных квартир в районе Неот-Перес в Хайфе, в комплексе ГАДНА и в микрорайоне Миштала в Тель-Авиве и в районе Кирьят-Юваль в Иерусалиме. На разных стадиях проектирования – еще 1500 квартир в Ор-Йехуде, Беэр-Яакове, Тель-ха-Шомере и Бней-Браке.

– Этот сектор считался малоприбыльным и при нулевой процентной ставке. В чем смысл таких проектов, когда ставка так сильно повысилась?

– Тот факт, что процентная ставка выросла на 2-3% в год, не означает, что эта сфера деятельности стала непривлекательной. Мы смотрим на 20 лет вперед. За это время процентная ставка будет повышаться и понижаться несколько раз, поэтому вопрос не в том, понизится или повысится процентная ставка, а в том, есть ли у долгосрочной аренды в Израиле будущее.

Наша модель учитывает все. Прибыль приносит арендная плата. А вот по эксплуатационным расходам мы в минусе. В каждом проекте 25-50% льготных квартирантов, которые платят 80% рыночной цены, согласно оценке министерства строительства, которое также определяет, сколько мы можем брать за управление.

– Что определяет доходность проекта?

– Решающий фактор – цена земли. Поскольку процентные ставки выросли, в ходе последних тендеров государственный оценщик снизил цены на землю. Даже при нынешних процентных ставках, если цены на землю низкие, модель остается прибыльной. Модель построена таким образом, что доход от аренды привязан к индексу. Поэтому в долгосрочной перспективе, несмотря на то что процентная ставка влияет на нашу прибыльность, мы окажемся в выигрыше.

Но предпринимателям следует быть осторожными. Тендер в Тель-ха-Шомере, проведенный в конце 2022 года, мы выиграли, заплатив вдвое меньше купивших там землю годом ранее. Хотя тогда процентная ставка была ниже, застройщики определенно ошиблись, переплатив за землю и в Сде-Дов, и в Тель-ха-Шомере.

– Разве не рискованно строить целую модель, базирующуюся на продаже квартир через 20 лет?

– Нет. Модель учитывает сегодняшние доходы от арендной платы (минус эксплуатационные расходы) и поступления от продажи квартир в будущем.

– Есть ли в Израиле у долгосрочной аренды будущее?

– Десять лет назад правительство хотело построить 250 тысяч квартир, предназначенных для долгосрочной аренды; на сегодняшний день у нас всего 25 тысяч таких квартир, из которых заселены меньше 10 тысяч. Это капля в море. Вот почему на каждую освобождающуюся квартиру набрасываются пятеро. Эта сфера все еще находится в зачаточном состоянии, и при небольшой поддержке правительства она будет процветать. Многие семьи предпочтут арендовать жилье, вместо того чтобы инвестировать в квартиры и брать ипотечные ссуды.

– Почему? Когда вы покупаете квартиру, у вас есть что завещать своим детям.

– Это похоже на бесконечный спор о том, зарабатываете вы больше на бирже или на недвижимости. Еврейская мама хочет квартиру для своего ребенка, но есть немало людей, которые считают, что лучше жить в съемной квартире, и вкладывают деньги в другие каналы инвестирования. Сейчас, поскольку наш рынок очень мал, нашим непосредственным конкурентом является частный рынок аренды квартир. Но я предполагаю, что рынок упорядоченной долгосрочной аренды будет расти и привлекательность покупки собственной квартиры снизится.

Шломит Цур, TheMarker, НЭП. Фото: Эяль Туэг √

Метки:


Читайте также