Партнёры
Оценщик недвижимости Нехама Богин не видит логики в войне с квартирными инвесторами, заявляя, что молодым людям вообще лучше держаться подальше от таких инвестиций. Она считает, что решение проблемы безудержного роста цен на жилье довольно простое.
Нехама Богин баллотируется на должность председателя Национального бюро земельных оценщиков и в то же время собирается выиграть еще один, уже четвертый, чемпионат в автогонках. Абсурдно, но кажется, что в последнее время ее работа и хобби пересеклись, и динамика квартирных цен напоминает трек гоночного автомобиля. «То, что мы видим на квартирном рынке, – это не просто тренд на повышение, это рысь, перешедшая в галоп», – говорит Богин.
– Так что же, рынок вышел из-под контроля?
– Будущее непредсказуемо, но лично я не вижу сценария, при котором цены идут вниз. Все сходится к самому что ни на есть банальному объяснению – разрыву между спросом и предложением. В Израиле он огромен и еще больше увеличился из-за эпидемии, когда темпы строительства замедлились. Еще одна причина – программа «Цена для новосела», которая была не чем иным, как национальной катастрофой.
– Эту программу называли по-разному, но «национальная катастрофа»?
– Именно так. Программа нанесла тяжелый удар по рынку. Проблем – бесчисленное множество. Например, многие квартиры распродавались в то время, как проекты не были утверждены, и покупателям приходилось ждать много лет до завершения процесса утверждения, а потом – еще годы и годы строительства, в течение которых они платили за съемные квартиры, а иногда параллельно выплачивали ипотечные ссуды.
Кроме того, эта программа превратила многие молодые пары в невольных инвесторов. На рынке появилось великое множество ущербных проектов, построенных не там и не так. В конце концов, чтобы строить дешево, нужно на чем-то экономить. А отдаленные периферийные города оказались наводнены квартирами на съем, потому что большинство победителей лотерей в них не живут. И это я еще не говорю о том, что будет через пять лет, когда все и сразу захотят продать эти квартиры. Еще хуже другое: чуть ли не все запасы земли под строительство были использованы в рамках этой программы, и сегодня мы платим за это высокую цену.
– Но ведь при этом похожая программа реализуется и сейчас, а ее инициаторы ждут других результатов.
– Да, и это абсурд. Строительные подрядчики дерутся за земельные участки, которых остается все меньше и меньше, и платят за них вдвое и втрое больше цены, установленной оценщиками. Это вредит и самим оценщикам: предложенные ими цены все чаще рассматривают как оторванную от жизни рекомендацию.
– Может быть, вместо того чтобы обижаться, оценщикам следует «спуститься на землю»?
– Ответ прост: в сегодняшней ситуации здравомыслие сохраняют только оценщики. На нашем сумасшедшем рынке всегда найдется тот, кто заплатит самоубийственную цену за участок. А иногда просто нет выхода. Я, например, недавно консультировала крупную компанию, которая была обязана прибрести землю под предприятие, иначе она понесла бы тяжелейшие убытки. Понятно, что они были готовы заплатить за землю очень высокую цену, чтобы выиграть тендер.
– Все это звучит как описание раздувшегося рыночного пузыря, нет?
– Мне трудно это произнести – «пузырь», потому что я не вижу причин к тому, чтобы он лопнул. На мой взгляд, есть решение, даже два, но и они приведут только к охлаждению рынка, а не к снижению цен. Первое – массовое обновление жилищного фонда, то есть снос обветшалых домов и строительство на их месте новых, где количество квартир в несколько раз больше. Второе – сделать так, чтобы не все израильтяне хотели покупать квартиры. Но для этого им нужно предложить достойную альтернативу – долгосрочный съем. В западных странах это приемлемое решение, а у нас? Пока владельцы квартир будут делать, все, что им придет в голову, люди будут стремиться приобрести собственное жилье.
– Так война с инвесторами, которую объявило государство, нелогична?
– Абсолютно нелогична. Это наш национальный вид спорта – борьба с монстром, именуемым «инвесторы в недвижимость». Это бредовая идея, не связанная с моим прежним утверждением, что инвестиции в квартиры подходят далеко не всем. И эта война никогда не приводила к успеху. Считается, что все инвесторы – магнаты, каждому из которых принадлежат десятки квартир, и потому, дескать, их надо обуздать. О том, что при этом пострадают арендаторы никто не задумывается.
– В последнее время на рынке появились новые факторы – скоростной трамвай и метро.
– Ни того ни другого пока нет, но они уже влияют на цены. Что касается трамвая, то влияние однозначно положительное – цены в кварталах, прилегающих к красной линии, растут быстрее, чем в других районах.
Что же касается метро, то тут пока не все ясно. С одной стороны, хорошо известно, что транспортная доступность повышает цены на недвижимость. Оценщики это уже учитывают, особенно близость к станциям метро. Что же касается домов, которые окажутся расположенными прямо над линиями метро, то с ними все сложнее. Нам говорят, что туннели будут пролегать на глубине 30 метров и что это никак не скажется на устойчивости домов. Так ли это, мы пока не знаем. Зато мы уже знаем, что этажность домов, расположенных в районе пролегания туннелей метро, будет ограничена, и это само по себе негативно сказывается на стоимости квартир.
– И эти опасения уже отражаются на ценах?
– Конечно. Я недавно консультировала группу квартировладельцев в Раанане, дома которых расположены над будущим тоннелем. Уже сегодня они испытывают трудности с продажей своих квартир, тем более по ценам, на которые они рассчитывали.
Ади Коэн, TheMarker. На снимке: Нехама Богин. Фото: Моти Мильрод ⊥
Читайте также
