Партнёры
Статистика, опубликованная ЦСБ, неопровержимо доказывает: строительные кооперативы (квуцот рехиша), последний израильский «патент» для приобретения жилья по сниженной цене, больше не работает. И спрос на строительные кооперативы обрушен. За первые три квартала 2020 года на долю строительных кооперативов приходилось всего 1 217 единиц жилья в новостройках. Это меньше, чем во втором квартале 2019 года, когда этот показатель составлял 2 700 единиц жилья. По внутренней информации из строительной отрасли, многие обвиняют в этом некоторых известных организаторов кооперативов, которые наделали много шума в СМИ в течение последних лет. И самые яркие примеры – это Инбаль Ор и Эльдад Пери, обвиненные в мошенничестве и краже денег дольщиков.
Однако более внимательное изучение состояния этой отрасли показывает, что государство, которое, казалось бы, должно было поощрять и приветствовать любую инициативу, направленную на сдерживание роста цен на жилье, также было одним из доминирующих факторов, которые привели к исчезновению строительных кооперативов.
«В последние полтора года наблюдается общий спад строительных кооперативов», – признает Нахшон Кивити, владелец компании «Б.С.Р.», которая в течение многих лет организует кооперативы по строительству жилых, офисных и коммерческих зданий. По его словам, основными причинами спада стали неудачи некоторых организаторов кооперативов, которые создали дурную репутацию всей отрасли. Но свою злую роль сыграла также жесткая бюрократическая регуляция, которая связывала кооперативы по рукам и ногам. «Люди сделали шаг назад, хотя на рынке все еще есть хорошие и профессиональные организаторы кооперативов, – говорит он. – Сегодня все поняли, что строительный кооператив — это бизнес, требующий опыта и знаний, не каждая кухарка может создать кооператив. Те, кто раздавал обещания без покрытия, в конце концов покинули отрасль».
Кивити, проработавший в этой сфере 30 лет, не согласен с утверждением, что это – долгосрочная травма. «Если все будут работать правильно и прозрачно, деятельность стройкооперативов будет продолжаться, – говорит он. – Мы взяли на себя спасение проекта «Сарона» и в ближайшие дни ожидаем получения разрешения на строительство. Понятно, что обещания продавать там квартиры по 27 тысяч шекелей за квадратный метр изначально были нереальными. Но проект мы достроим, и люди получат свои квартиры».
– Вы участвуете в государственных конкурсах на приобретение земельных участков?
– Государство ограничивает покупку земельных участков строительными кооперативами. Можно подать заявку на конкурс в качестве застройщика, а затем продать этот участок стройкооперативу. Но это сложно и может привести к двойному налогу на покупку. Я вижу большой потенциал строительных кооперативов в обновлении жилого фонда городов. У нас был такой опыт в проекте «Ла Гуардия» в Тель-Авиве, где мы продали 200 квартир кооперативу по ценам ниже рыночных. В настоящее время я веду переговоры еще по четырем таким проектам.
Горький опыт
Говоря о крахе строительных кооперативов, нельзя не упомянуть несколько историй, которые превратили этот формат в инвестиции высокого риска. Истории, вызвавшие широкий резонанс, оставили психологическую травму. Самая яркая из них связана с Инбаль Ор, которая еще несколько лет назад была примером бизнес-леди, символом успешной деятельности строительных кооперативов. В начале своей карьеры она смогла построить несколько довольно удачных кооперативных проектов. Но крах Инбаль Ор и разочарование сотен дольщиков, многие из которых потеряли все свои сбережения в гонке за квартирой по разумной цене, нанесли отрасли значительный ущерб.
Когда отголоски этого громкого дела, казалось, утихли, взорвалась другая история: последовал ряд судебных исков от дольщиков, которые вложили свои деньги в проекты «Пери НАДЛАН» под руководством Эльдада Пери.
Как и в случае с Инбаль Ор, были обнаружены странные денежные трансакции с использованием денег дольщиков. А также завышенные обещания и неспособность их выполнять. В результате многие дольщики потеряли свои деньги, когда проект не смогли достроить.
Еще одним знаковым проектом, вбившим гвоздь в гроб строительных кооперативов, было дело концерна «Юнайтед Сарона», который выиграл конкурс на приобретение земли в самом центре Тель-Авива, на участке, который раньше принадлежал Гостелерадио и министерству сельского хозяйства.
Строительный кооператив возглавляли Моти Пелед, Шломо Вентура и Яир Мурт. На этой площади должно быть построено 350 квартир и более 10 тысяч квадратных метров офисных и торговых помещений. «Юнайтед Сарона» предложила самую высокую цену, чтобы выиграть конкурс – 1,24 млрд шекелей. И это был залог будущего краха, потому что цена на землю была многократно завышена.
Дольщикам сообщили, что себестоимость вырастет, и им придется заплатить на 10 – 30 процентов выше, чем предполагалось. Среди дольщиков было много таких, кто купил несколько квартир в надежде продать их с огромной прибылью, ведь застройщики обещали им квартиры в центре Тель-Авива по 27 тысяч шекелей за квадратный метр. Это дело все еще продолжается в судах.
Дело Сароны разрушило еще один миф о строительных кооперативах – что дольщики выигрывают на том, что застройщики и производители работ не могут взвинчивать цены и получать высокие прибыли. Ведь застройщик не рискует своими деньгами при покупке земли и инвестировании в строительство, стало быть, он получает уменьшенную прибыль, которая может достигать 15-20 процентов от стоимости квартиры. Организатор кооператива должен получить меньшую сумму, которая не превышает 5 процентов от стоимости проекта. В первоначальной сделке Сароны организаторы выделили себе доход в размере 150 млн шекелей – около 10 процентов от предполагаемой стоимости проекта. Но оказалось, что организаторы кооператива не могут гарантировать дольщикам окончательную стоимость квартиры, и это зависит от их достижений. Распространенные явления, при которых приходится менять подрядчиков во время работы, часто в значительной степени меняют расчеты .
«Дополнительная регуляция только повредит отрасли»
В прошлом году министерство юстиции разработало законопроект, регулирующий деятельность строительных кооперативов. В основном он касается того, каким образом организаторы должны гарантировать сохранность денег дольщиков. Законопроект уже был опубликован, но его пока не внесли из-за политического кризиса, который нарушил работу правительства и кнессета. Законопроект не включает в себя распространение закона о продаже. «Мы выступаем против применения закона о продаже, потому что вся идея строительных кооперативов состоит в самостоятельном строительстве, а не в продаже квартир», – сказал нам высокопоставленный чиновник министерства юстиции.
Параллельно с кооперативами по строительству жилья в последние годы кооперативами было построено довольно много коммерческих и офисных зданий. Корона-кризис практически остановил коммерческое строительство. Одна из немногих сделок периода коронавируса была заключена кооперативом, организованным компанией «Гева НАДЛАН». Сделка предполагает строительство относительно небольшого здания площадью 2500 квадратных метров в микрорайоне Шикун Дан в Тель-Авиве. По словам Эрана Лева, партнера компании «Гева НАДЛАН», эта сделка была подписана только благодаря уникальному расположению земельного участка и высокому спросу на офисы в этом районе.
Адар Хореш, TheMarker. Ц.З. Фото: Тесс Шефлан˜
Читайте также
