«Каждая семья, у которой есть 100 тысяч шекелей, должна иметь возможность купить жилье»

С точки зрения бывшего сотрудника бюджетного отдела министерства финансов Надава Каспи, долгосрочная аренда жилья, вроде той, которая предусматривается программой «Квартира на съем» – это западня. По крайней мере, до тех пор, пока рост цен на недвижимость продолжает опережать индексацию льгот, предоставляемых квартиросъемщикам.

«По большому счету, я не являюсь поклонником программы «Квартира на съем», – говорит Каспи. – Подрядчиков, строящих жилье для долгосрочной аренды, сегодня не удовлетворяет прибыль в размере 2-3% в год, они хотят 6-7%. И эту прибыль должно субсидировать государство. Получается, что «Квартира на съем» – слишком дорогая модель».

По мнению Каспи, существенные скидки на земельные участки, предоставляемые подрядчикам, лишают государство необходимых ему доходов. «Это нельзя назвать эффективным использованием национальных ресурсов, – говорит он. – Чтобы обеспечить прибыль в размере 7%, компаниям предоставляются разнообразные скидки – лишь бы они согласились построить жилье для долгосрочной аренды. А вообще, нужно ли это? Зачем вмешиваться в функционирование рынка, на котором существует гигантский спрос?».

«В Израиле есть инвесторы, которые готовы сдавать квартиры, получая относительно низкую прибыль – 2,5-3%. К их числу относятся, например, пенсионеры. Но перед мелкими инвесторами захлопывают двери, а перед крупными расстилают ковровую дорожку. Это очень странно. Лучше бы государство субсидировало мелких инвесторов».

«Пара, покупающая квартиру, получит имущество,
способное дать высокую прибыль»

Каспи считает, что нужно помогать гражданам обзавестись жильем, а не субсидировать экономические модели, которые, может быть, способны помочь решению этой проблемы, а может быть, и нет. С его точки зрения, долгосрочная аренда по сниженной цене в существующих ныне рыночных условиях – это приманка, ведущая в западню.

– В чем заключается трюк?

– Молодая пара получает скидку на аренду в размере 1000 или 2000 шекелей в месяц. Условие – что она не будет покупать себе жилье и не выйдет на рынок недвижимости. Договор на долгосрочную аренду – сам по себе вещь положительная, но важно помнить о том, что в течение последних 20 лет по разнообразным причинам цены на недвижимость постоянно росли. Молодая пара, покупающая квартиру и даже берущая для этого ипотечную ссуду, получает в личное владение имущество, способное принести высокую прибыль.

– А если эта пара воспользуется правом на долгосрочную аренду?

– Съемная квартира принадлежит подрядчику. В то время, как она сдается в аренду, ее стоимость продолжает расти. На съемных квартирах живут молодые пары, и это способствует тому, что весь квартал приобретает притягательность. В нем хотят поселиться и другие люди. Я считаю, что люди, которые способствуют повышению стоимости жилья, должны получить свою долю прибыли. Но вся прибыль целиком и полностью достается капиталистам. В районах, пользующихся повышенным спросом, рост цен на недвижимость составляет 100 тысяч шекелей в год, а иногда и более того. А долгосрочная аренда отдаляет молодые пары от покупки жилья. На мой взгляд, это грабеж среди бела дня.

– Что бы вы сделали?

– Все модели, связанные с долгосрочной арендой жилья, следует заменить другими, предоставляющими государственные гарантии. И это касается не только программы «Цена для новосела». В свое время это предлагала еще Орли Леви-Абекасис. Такие модели действуют в Европе. При покупке первой квартиры молодая пара получает государственные гарантии в размере 75-90% от необходимой суммы. Программа «Цена для новосела» использует именно эту модель.

Это означает, что молодая пара, у которой есть 100 тысяч шекелей, может купить себе первую квартиру. Сегодня в Израиле трудно найти людей, которые не могут наскрести 100 тысяч для того, чтобы купить квартиру, которая стоит 800 тысяч шекелей. Это, конечно, не роскошное жилье. Но это недвижимость, цена которой постоянно растет.

– Но государство здесь идет на риск.

– Это очень низкий риск. Ипотечные ссуды – надежный вид займа. Только 4% из них не возвращаются полностью. Люди сначала выплачивают взнос по ипотеке, а потому уже платят за кружки своих детей. Кроме того, 4% невозврата не означают, что эти расходы автоматически ложатся на государство. Но даже если государству придется понести здесь убыток, все равно он обойдется дешевле, чем предоставляемые льготы подрядчикам.

– Вы считаете, что госпроекты долгосрочной аренды жилья вообще не нужны?

– Я не говорил, что они вообще не нужны. Проблема в том, что долгосрочная аренда должна быть только первым, а не единственным шагом. За ним должны последовать и другие. А у нас складывается нелогичная ситуация. Мы говорим молодым парам, у которых есть какие-то деньги: «не надо покупать квартиру, лучше возьмите ее в долгосрочную аренду, а свои сбережения отнесите на финансовый рынок».

– Финансовый рынок растет еще быстрее, чем рынок недвижимости. Может быть, это как раз логичный подход?

– Нет, это нелогично. Во-первых, помимо жилья, не существует никакого другого имущества, которое можно было бы купить, внеся только 25% его стоимости. Это, как если бы банк предоставил вам 75% суммы, которую вы собираетесь вложить на бирже. Если инфляция составляет 4%, а процент по ипотеке еще ниже – значит, вы уже получаете реальную прибыль.

Во-вторых, единственная квартира освобождается от налогообложения («мас шевах»). Стоимость вашего имущества растет, а налог за это с вас не взимается. Если вы сдаете квартиру, то арендная плата до 5000 шекелей освобождается от налога, а сумма свыше этого облагается налогом в размере 10%. Покажите мне другой вид дивидендов, за которые приходится платить так мало.

В-третьих, это проблема изыскания первоначального капитала. Вы попросите у своих родителей четверть миллиона шекелей, чтобы играть на бирже? Такого не бывает. А при покупке квартиры такой вариант абсолютно возможен. По сути дела, это единственный способ для молодой пары обзавестись собственным крупным имуществом.

«Тому, кто не может купить квартиру,
нужно предоставить государственное жилье»

– В 1997-2007 годах реальная стоимость жилья снизилась. Почему вы так уверены в том, что цены на недвижимость продолжат расти?

– Потому что нет ничего, что может сдержать этот рост. Рождаемость в Израиле высокая, а бюрократия очень сильная. Через 5 лет население страны увеличится еще на миллион человек. Где они будут жить? Это как если бы каждый год сюда приезжала «большая алия» из Советского Союза. Поэтому сегодня молодым людям нужна своя недвижимость, а не временное решение проблемы.

Долгосрочной арендой можно пользоваться наряду с покупкой собственного жилья. Нужно предоставить молодым парам возможность брать ипотечную ссуду для выкупа арендуемых ими квартир. Их нельзя оставлять просто так. У этих людей есть средства, они могут позволить себе стать владельцами недвижимости.

– Это касается не всех.

– Тот, кто не может купить себе квартиру, и не может собрать 100 тысяч шекелей для того, чтобы сделать первый взнос, должен быть обеспечен государственным жильем. Но всем остальным не нужна ловушка, им нужны квартиры.

– Если то, что вы предлагаете, произойдет, цены на жилье не будут еще выше?

– Это то, что вам скажут сегодня в минфине. И ответ – да, ну и что? Мы должны разделить вопрос о ценах на жилье, который является экономическим вопросом, и вопрос доступности жилья, который является вопросом социальным. Главное – доступность жилья. В социальном плане важно не то, сколько стоит квартира, а то, какова ваша способность получить жилье, соответствующее вашему доходу. И здесь государство должно вам помочь.

Эрез Равив, «Двар ха-овдим б’Эрец Исраэль». Фото: Эмиль Сальман⊥

Метки:


Читайте также