Ипотечные ссуды: куда заемщику податься?

В этом году все не так. После многих лет нулевых процентных ставок и низкой инфляции все меняется – и меняется быстро. Какой вариант ипотечной ссуды сегодня предпочтителен? Однозначного ответа нет, как нет и универсального решения. У каждого варианта свои преимущества и недостатки.

Мы оказались в сумасшедшей реальности резких скачков процентных ставок и высокой инфляции. После длительного периода, в течение которого ключевая ставка Банка Израиля практически не менялась (а ставки по ипотечным ссудам даже снижались), Центробанк начал быстро повышать ставку, и проценты по ссудам тоже пошли вверх.

В условиях высокой инфляции, развивающейся на фоне мрачных прогнозов, перед заемщиками стоит очень непростая проблема. Давайте хотя бы попробуем разобраться в возможностях, которые есть у тех, кто вынужден сегодня обращаться за ипотечной ссудой.

Бесплатных обедов не бывает. И ипотечных ссуд тоже

Ссуда под постоянный процент без привязки к индексу. Тут все просто: процент по ссуде никогда не меняется и, в частности, никак не зависит от индекса потребительских цен, то есть от инфляции. В условиях царящей на рынке неопределенности многие заемщики именно такую ссуду и хотят. Но за определенность придется дорого заплатить: в последние месяцы процентная ставка по таким ссудам резко выросла.

Проблема в том, что, взяв такую ссуду, мы уже сегодня платим прогнозируемое продолжение повышения ключевой ставки Банка Израиля. А что если через три-четыре года Банк Израиля скомандует «кругом, марш», и ставки начнут снижаться? Ссуду, конечно, можно будет поменять, то есть рефинансировать, но это дорогое удовольствие: комиссионные за досрочное погашение составят тысячи, а то и десятки тысяч шекелей (в зависимости от того, насколько снизятся процентные ставки).

Ссуда с привязкой к «прайму». Что такое «прайм»? Это исходная для многих банковских расчетов ставка, равная ключевой ставке Банка Израиля плюс 1,5%. Сегодня ключевая ставка 0,75%, и это значит, что «прайм» равен 2,25%. Чем выше «прайм», тем больше ежемесячные возвраты по ссуде, и наоборот.

Проблема заключается в том, что, согласно подавляющему большинству прогнозов, Банк Израиля продолжит повышать ключевую ставку, а значит, продолжится и повышение ставки «прайм». Проблема, собственно говоря, не в этом, а в том, что никто не знает, насколько именно повысится ключевая ставка. Не исключено, что привязка к «прайму» в конечном счете все же окажется выгоднее неизменного процента. Кроме того, этот вариант, ссуда под «прайм», не предусматривает комиссионных за досрочное погашение.

Привязка к индексу цен. Инфляция бушует, и для тех, кто сравнительно недавно взял ипотечную ссуду, этот вариант, мягко говоря, оказался не самым выгодным. Они исправно, месяц за месяцем гасят ссуду, но остаток почти не уменьшается – и это еще в лучшем случае: при повышенных темпах инфляции долг банку даже растет.

С другой стороны, вполне вероятно, что это кратковременное явление, а ипотечную ссуду мы берем на 20, а то и на 30 лет. За это время многое может измениться. Никто, разумеется, не знает наверняка, но, возможно, быстрое повышение процентных ставок и Банком Израиля, и центробанками по всему миру обуздает инфляцию. И есть еще одна техническая деталь: обычно чем большую часть ссуды мы берем с привязкой к индексу цен, тем меньшие проценты банки назначают на оставшуюся часть ссуды.

Конечно, привязка к индексу цен сегодня выглядит опасной, но какова альтернатива? Взять ссуду под постоянный процент – под ставку, которая уже сегодня отражает самые мрачные ожидания? Или предпочесть «прайм», который практически наверняка продолжит повышаться, возможно, до уровня, который превосходит даже сегодняшние неблагоприятные прогнозы?

Ситуация такова, что бежать некуда, нет такой спасительной гавани, которая защитит нас от всех рисков. Неопределенность и рыночная волатильность действительно велики, и единственное, что в наших силах, – изучить подводные камни и быть готовыми в случае необходимости немедленно изменить курс нашего финансового корабля.

Томер Варон, TheMarker. Фото: Pixabay √

Метки:


Читайте также