Финансы

Хотите купить «Азриэли»?

С марта этого года многие компании и их сотрудники были вынуждены перейти на удаленку – и офисные здания почти во всех странах опустели. А после того, как в конце июня власти Нью-Йорка сняли ограничения на работу офисов, архитектурное бюро Gensler провела опрос более 2300 работников, стремясь узнать, хотят они вернуться в офис или предпочитают работать удаленно.

12% опрошенных заявили, что хотели бы работать из дома полный рабочий день. Учитывая, что и до пандемии 10% опрошенных регулярно работали дистанционно, желающих остаться на «удаленке» стало всего на 2% больше. Опрос также выявил, что удаленная работа не нравится молодым сотрудникам, потому что они не понимают, каких результатов от них ждут и какой вклад они вносят в достижение целей компаний.

Аналогичные результаты были выявлены и среди клиентов Boston Properties — самого крупного девелопера и управляющего офисной недвижимостью класса А в США. С пика фондового рынка 19 февраля акции Boston Properties упали на 36%, но по мере того, как сотрудники будут возвращаться в офисы, котировки компании могут восстанавливаться.

Несмотря на то, что весной клиенты были на карантине и почти все офисы пустовали, в самом тяжелом месяце, апреле, Boston Properties удалось собрать 95% арендных платежей с офисов и 90% со всей недвижимости, включая аренду для ритейла. В мае эти показатели выросли до 97% и 93% соответственно. В июне — до 98% и 94%. Временно ограничили платежи только отели.

Помимо высокого процента сбора платежей по действующим договорам, компания также с апреля по июнь заключила договоры на продление аренды, и договоры с новыми клиентами, которые арендовали, в общей сложности, 85 тысяч квадратных метров. Самым значимым стал 12-летний договор аренды с Microsoft на 37 000 м2 в центре города Рестона.

В компании уверены, что офисы — это место для сотрудничества, творчества, менторства, производительности и создания культуры. Поэтому спрос на них никуда не денется после пандемии. Работа в офисе особенно важна для компаний из сферы технологий и науки, которые занимаются разработкой инноваций именно эти индустрии занимают самую большую долю в портфеле компании.

Мнение Boston Properties разделяют топ-менеджеры других крупных компаний.

Google находится в самом разгаре больших офисных экспансий. «Нам совершенно точно нужно физическое пространство, чтобы собираться всем вместе и расти», — сказал генеральный директор Сундар Пичаи в интервью Wired.

«Мне больше всего не хватает физических встреч, когда вы приходите и можете пообщаться с человеком за две минуты до встречи и после нее», — сказал CEO Microsoft Сатья Наделла в интервью New York Times. Переход на постоянную удаленную работу может привести к эмоциональному выгоранию и выгоранию связей между людьми, считает он.

«Я считаю, что мы научили всех наших сотрудников работать из дома - это заявление стало самым цитируемым из всех, что я когда-либо говорил в своей жизни. Во время кризиса люди цепляются за что угодно и делают неверные выводы, будто Morgan Stanley собирается уйти из больших городов и закрыть свои офисы. Но это не так. Это просто смешно. Подавляющее большинство наших сотрудников продолжат работать в офисах», — заявил генеральный директор Джеймс Горман.

Президент и главный операционный директор Джон Уолдрон назвал CNBC одну из причин, почему компания стремится вернуться в офис: «Культура личного сотрудничества и наставничества младших сотрудников ослабеет в течение нескольких месяцев дистанционной работы».

После мартовского обвала фондового рынка акции Boston Properties упали в два раза – но часть потерь они уже отыграли, хотя и стоят все еще на 36% дешевле, чем в момент пика рынка в феврале.

Для оценки фондов недвижимости ключевым показателем является денежный поток от операций FFO (funds from operations). FFO = чистая прибыль + амортизация – прибыль от продаж недвижимости. Сейчас P / FFO по акциям Boston Properties находится на минимумах последних десяти лет. Но учитывая, что в первом квартале денежный поток вырос на 7% к предыдущему году, аналитики считают, что акции торгуются дешево и имеют потенциал роста.

Аналогичная ситуация с офисными помещениями и в Израиле. Azrieli Group - крупнейшая израильская компания в сфере недвижимости, которая сдаёт в аренду около 1,2 миллиона квадратных метров, и еще около 750 000 кв м находятся на у нее стадиях планирования или строительства. Эта компания является единственным владельцем семнадцати торговых центров, а также крупных офисных комплексов (в том числе герцлийского бизнес-парка с восемью офисными зданиями) и множеством коммерческих активов по всей стране. В 2020 году был приобретен и отель Mount Zion в Иерусалиме, который планируется расширить и реконструировать. Также во владениях группы - приблизительно 246 000 кв. м многоцелевой арендной площади за рубежом, в основном - в Хьюстоне, штат Техас (США). Зарубежная недвижимость приносит около 10% всего дохода группы. Azrieli Group также владеет 19,5% компании Compass Data Centers - разработчиком и оператором североамериканских дата-центров.

Акции компании торгуются на уровне 65 процентов от стоимости, которой достигли в начале февраля. Но Эяль Хенкин, генеральный директор Azrieli Group во время конференции с инвесторами 1 июня 2020 года, сказал: “Макроэкономическое состояние Израиля относительно хорошее и сильное, несмотря на кризис и ожидаемое замедление роста рынка после кризиса. Банк Израиля прогнозирует снижение ВВП на 4,5% в 2020 году, с ростом на 6,8% в 2021 году. Ожидается также, что уровень безработицы во второй половине 2020 года вырастет примерно до 8,5% - но в 2021 году снизится примерно до 5-5,5%, что близко к докризисным показателям. Частное потребление сократилось примерно на 20% в первом квартале из-за закрытия магазинов и торговых центров, но расходы израильтян по кредитным картам уже почти вернулись к докризисному уровню, а расходы на одежду и обувь даже выросли на 10-20%”.

Большинству предприятий, которые были закрыты, Azrieli Group предложила помощь, на которую выделила около 200 миллионов шекелей. В руководстве считают, что после второго квартала арендные выплаты вернутся к договорным суммам. Чистый долг компании составляет около 8,8 млрд шек, что составляет около 26% от общего объема активов. А ликвидные активы составляют примерно 2,9 миллиарда шекелей (вместе с акциями банка Леуми).

Итак, несмотря на сильное финансовое положение и снятие карантина, акции Boston Properties и Azrieli Group пока не полностью восстановили потери после мартовского обвала рынка. Возможно, это – привлекательный момент для их покупки? Но следует помнить, что происходящее сейчас усиление карантина может очень сильно повлиять и на финансовое положение компаний, и на прогнозы.

Виталий Пикман, специально для сайта НЭП. Фото: Роман Позен

*Напоминаем: Публикации не являются рекомендацией к действию. Все опубликованные на сайте НЭП тексты, информационные и/или консультационные, а также фотографии, видеоматериалы и графические элементы не являются рекомендацией по совершению финансовых сделок, медицинских процедур, или совершению пользователем любых иных действий. Сайт НЭП не несет ответственности за действия пользователя, вне зависимости от их мотивов. Информация в статье не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все инвестиции сопряжены с риском. Упоминаемые финансовые инструменты либо операции могут не соответствовать ожидаемой тем или иным инвесторам доходности, горизонту инвестирования, а также допустимому для того или иного инвестора риску убытков.



Реклама


Партнёры

Загрузка…

Политика

Реклама

партнеры

Send this to a friend