Европейский рынок жилья создает новые вызовы для израильских компаний

Экономическая ситуация в Европе создает новые вызовы для игроков квартирного рынка, в том числе, для израильских компаний, действующих на этом поле – Brack N.V и Ergo Properties.

Американская корпорация S&P Global, занимающаяся составлением кредитных рейтингов, предполагает, что в ближайшем будущем цены на съемные квартиры в Европе продолжат расти, хотя, возможно, и не так быстро, как в последние месяцы. Тем не менее, компании, занимающиеся арендой жилья, опасаются за свои прибыли. Инфляция в странах, входящих в еврозону, с июня 2021 по июнь 2022 года, составила 8,6%.

В отчетах израильских компаний Brack N.V и Ergo Properties отмечается, что в первом квартале 2022 года цены на съемные квартиры в Европе вновь выросли. Отчеты за второй квартал покажут, в какой степени на этот процесс повлияла инфляция. Инвесторы, опасающиеся за свои прибыли, могут отказаться от дальнейших вложений на квартирном рынке и переключиться, например, на покупку государственных облигаций, обеспечивающих стабильный доход.

Владелец компании Brack N.V – турецко-австрийский бизнесмен Джавдет Канар. Ее биржевая стоимость оценивается в 2,9 млрд шекелей. Компании принадлежат 12 000 квартир в крупнейших городах Германии, а также 50 000 квадратных метров торговых площадей и 2000 единиц жилья, находящиеся на стадии проектирования и строительства. По оценкам аналитиков, эта недвижимость стоит около 1,9 млрд евро. Соотношение долга компании к стоимости принадлежащего ей имущества (LTV) составляет 36%. Ее доходы от сдачи квартир в аренду составляют в среднем 4,3%, однако после повышения ключевой ставки в странах еврозоны они могут сократиться. С начала нынешнего года акции Brack N.V подешевели на 23%.

Компанией Ergo Properties руководят Галь Танненбаум и Офир Рахамим. В прошлом они оба занимали должность генерального директора Brack N.V. Биржевая стоимость Ergo Properties составляет 1,7 млрд шекелей. Ей принадлежит 3241 квартира (данные верны на конец марта). Индекс LTV компании составляет 32%, а средняя прибыль – около 3%. С начала нынешнего года стоимость акций Ergo Properties упала на 22%.

Обе компании работают на рынках недвижимости, где спрос опережает предложение. В первом квартале 2022 года цены на съемные квартиры в Германии повысились на 3,3% – в годовом исчислении темп роста составляет около 14%. Аналитики корпорации S&P полагают, что стоимость аренды жилья в этой стране продолжит стабильно расти. В Германии находится около 850 000 беженцев из Украины, а глобальные проблемы, связанные с поставками сырья, ведут к замедлению темпа строительства.

Инвесторы терпят убытки

В 9 из 11 стран, положение в которых анализирует S&P, во второй половине 2021 года был отмечен резкий рост цен на съемное жилье. Лидерами в этой области стали Нидерланды, Испания и Ирландия. В среднем по Европе в 2021 году стоимость аренды квартир выросла на 10%. С начала нынешнего года квартиры подорожали еще на 5%. Экономисты S&P полагают, что в 2023 году рост цен на съемное жилье по сравнению с нынешним годом составит не более 3%.

Темп подорожания недвижимости в Европе опережает темп роста зарплат, несмотря на заметное оживление европейского рынка труда. Цены на продажу квартир растут также быстрее, чем цены на их съем, которые во многих странах являются предметом жесткой государственной регуляции.

21 июля, после публикации отчета корпорации S&P, европейский Центробанк объявил о повышении своей ключевой ставки на 0,5%. Этот скачок оказался более резким, нежели предполагали аналитики. По мнению экономистов S&P, повышение ключевой ставки в сочетании с другими подобными мерами приведет к снижению спроса на жилье в Европе, однако не сможет полностью остановить его рост.

На это есть несколько причин. Во-первых, банки пока что не вносят значительных изменений в условия выдачи ипотечных ссуд. А стоимость строительства растет быстрее индекса потребительских цен, что объясняется стремительным подорожанием сырья. Поэтому даже если номинальный процент на ипотечные ссуды увеличится, реальный процент, учитывая инфляцию, все равно останется отрицательным.

Инфляция, отрицательно сказывающаяся на материальном положении граждан, может способствовать снижению спроса на недвижимость. Наиболее значительное влияние она может оказать на настроения инвесторов. Процент на ссуды, взятые на покупку жилья, сейчас растет, а компенсировать эти потери за счет увеличения арендной палаты удается не всегда. Это может привести к тому, что многие инвесторы утратят интерес к вложениям в недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду. Тем более, что инвестиции в государственные облигации приносят стабильную прибыль в долгосрочной перспективе.

Однако некоторые факторы могут способствовать ускорению темпа роста цен на жилье. Один из них – увеличение количества беженцев в европейских странах, в первую очередь – из Украины.

Йосеф Хараш, TheMarker, Д.Л. Фото: Pixabay

Метки:


Читайте также