Партнёры
Государство щедро на скидки и готово уступить часть своего дохода, но только когда речь идет о покупке квартир. Оно гораздо менее щедро, когда речь идет о строительстве субсидированных квартир для долгосрочной аренды.
К такому выводу пришли авторы исследования из Тель-Авивского университета. По мнению ученых, если государство будет готово поступиться 19-30 процентами своих доходов при продаже земельных участков под строительство квартир для долгосрочной аренды, это позволит значительно расширить фонд на съем по доступным ценам, что приведет к падению арендной платы на рынке жилья в среднем не менее чем на 40 процентов.
Исследование проводили профессор Нета Зив и адвокат Орли Ариав из Тель-Авивского университета и профессор Дани Бен-Шахар из Института исследований недвижимости «Альров» (также при Тель-Авивском университете).
Их вывод: «Метод маркетинга большей части земельных участков под строительство не соответствует общественному интересу. Земельное управление Израиля руководствуется принципом максимизации прибыли. Но государство не коммерческое предприятие, а государственным интересом является создание доступного жилья для населения среднего и низкого социально-экономического уровня, для тех, кто не может позволить себе купить квартиру или снимать по ценам на свободном рынке.
Условия тендеров на покупку государственной земли под строительство должны быть изменены таким образом, чтобы привести к увеличению количества единиц жилья, сдаваемых по сниженной цене, и снижению арендной платы, а также способствовать развитию рынка доступного жилья», – отмечают авторы.
Ученые рекомендуют изменить условия тендеров при продаже земельных участков застройщикам. Должны появиться такие критерии, как количество единиц жилья под долгосрочную аренду, срок аренды этих квартир, доля квартир в проекте, которые будут предлагать в аренду по контролируемой или сниженной цене, размер арендной платы или скидки на арендную плату по отношению к рыночной цене, а также другие социальные критерии. Все это должно быть внесено в условия тендера – как это принято в импакт-инвестициях (социально-преобразующие инвестиции). Это очень просто сделать, когда земля – ресурс, принадлежащий государству.
Импакт-инвестиции в сфере социального и доступного жилья в последние десятилетия становятся все более популярной практикой. Это инвестиции в предприятия или организации, деятельность которых направлена на важные социальные или экологические изменения, которые можно оценить при помощи количественных показателей.
При этом предполагается окупаемость инвестиций, а потом и получение прибыли с вложенного капитала. Цель импакт-инвестиций состоит в том, чтобы найти ответ на проблему роста цен на жилье, которое остается недоступным для домохозяйств среднего и низкого достатка.
Государство отказалось от 5,5 миллиарда шекелей в программе «Цена для новосела»
В исследовании был подробно рассмотрен рынок долгосрочной аренды жилья в Израиле, субсидируемая часть которого считается доступным жильем. Также рассмотрены вовлеченные в него игроки – государство и частные акторы, такие как фонды REIT (Real Estate Investment Trust). Авторы обнаружили, что связанность вовлеченных акторов с экономическими правилами игры, определенная государством, оказывает влияние на степень импакта – воздействия на общество.
В исследовании были рассмотрены доходы, полученные от проектов арендного жилья, и ученые пришли к выводу, что норму прибыли нужно увеличить, если мы хотим увеличить социальное воздействие. Например, увеличить скидку на землю, увеличить долю квартир в проекте, предназначенных в аренду по сниженной цене. Тогда можно будет повысить скидку на арендную плату более чем 20 процентов, что принято сегодня нормой в таких проектах.
В исследовании был проведен анализ проектов долгосрочной аренды, которые выставляли на государственные тендеры. Авторы рассмотрели, насколько мог быть увеличен их социальный эффект, если бы критерии тендера были изменены.
Например, проект квартир долгосрочной аренды в южных предместьях Хайфы, тендер на который проводили в 2020 году. Если бы в условиях тендера число квартир, предназначенных для сдачи в аренду со скидкой, было увеличено с 25 (как это было на самом деле) до 50 процентов, а размер скидки арендной платы с 20 (как это было на самом деле) до 40 процентов, то норма прибыли в проекте снизилась бы с 4,24 до 3,8 процента. Для того чтобы вернуть норму прибыли к уровню 4,24 процента, потребовалась бы дополнительная скидка на землю на 31 процент – то есть на 39 миллионов шекелей.
Или, например, тендер на земельный участок в микрорайоне «Парк Аялон» в Ор-Йехуде в 2021 году. Если бы определили процент доступного жилья в проекте на уровне 50 процентов и размер скидки от рыночной цены тоже сделали бы 50 процентов, потребовалась бы дополнительная скидка на землю на 47 миллионов шекелей, чтобы сохранить норму прибыли на уровне 3,8 процента.
Выводы показывают, что если бы государство увеличило скидки при продаже земель под строительство доступного жилья, то социальный импакт для домохозяйств среднего и низкого достатка был бы значительно выше.
«В прошлом, когда только начинались тендеры на строительство доступного жилья, земля действительно продавалась значительно дешевле, чем под проекты жилья на продажу, – говорится в исследовании. – Однако в последнее время сравнение цен в тех и других проектах показало, что разницы практически не осталось».
«В проекте «Цена для новосела» государство согласилось отказаться в среднем от прибыли в 290 тысяч шекелей за каждую квартиру, а общая совокупная бюджетная стоимость программы до 2018 года составила 5,5 миллиарда шекелей. Такой размер субсидирования может позволить делать скидку на землю от 13 до 30 процентов, этого будет достаточно, чтобы значительно повысить доходность проектов доступного жилья и достичь того же социального импакта в области доступного жилья, что является важным общественным интересом», – говорится в исследовании.
Однако в отчете уточняется, что одной скидки на землю недостаточно: «Необходимы дополнительные стимулы, которые позволят создавать доступное жилье даже на земле, которая не подпадает под планы застройки, не продается Земельным управлением или компанией «Дира ле-хаскир». Требуется приход на рынок новых акторов, которые вступят в конкуренцию и увеличат фонд доступного жилья».
Блеф «Дира ле-хаскир»
В отчете говорится, что если в других странах мира большинство квартир доступного жилья находятся в ведении либо местных властей, либо общественных организаций и некоммерческих жилищных ассоциаций, то в Израиле таких акторов практически нет. Хотя «Дира ле-хаскир» в Израиле – государственная компания, она не управляет этими квартирами. И фонды REIT – единственный актор, который в настоящее время существует в Израиле на этом рынке.
Поэтому авторы исследования рекомендуют снять ряд ограничений, которые в настоящее время блокируют расширение деятельности фондов REIT в Израиле. Этот путь потребует углубления или добавления механизмов государственных субсидий и экономических стимулов.
Также рекомендуется установить дифференцированные стимулы, которые увеличиваются по мере снижения арендной платы и увеличения срока аренды. Одним из механизмов могло бы стать предоставление государственных гарантий по долгам фондов. Такой механизм позволил бы снизить расходы на проценты по банковскому финансированию.
Наконец, в исследовании говорится, что правительство должно дать четкое определение доступного жилья на основании уровня доходов домохозяйств, а также установить критерии импакта того или иного проекта. Например, что не менее 40 процентов квартир в проекте предназначены для долгосрочной аренды по сниженной плате, уровень которой не будет превышать 30 процентов от среднего располагаемого дохода целевой аудитории проекта.
В рекомендациях также указано, что государство должно значительно увеличить субсидии и стимулы, чтобы повысить выгодность инвестиций в рынок доступного жилья.
Шломит Цур, TheMarker. Фото: Офер Вакнин √
Читайте также
