Детали

Что важнее снизить — цены на покупку или аренду квартир?

В министерстве финансов и в Минстрое рассматривают инвесторов, приобретающих жилье, в качестве главных врагов. И там придумывают, какие новые постановления принять против них. Но если и есть выход из жилищного кризиса, то только за счет увеличения предложения квартир - как для жилья, так и для сдачи в аренду.

Вопрос о том, какую политику следует проводить израильским госструктурам в сфере жилищного строительства, весьма непрост. Если ставится задача обеспечить всех крышей над головой, это одно, а если задача дать возможность как можно большему количеству людей обзавестись собственным жильем, действовать следует совершенно иначе.

Это оказывает непосредственное влияние на то, как относиться к рынку аренды жилья, и как следствие - к инвесторам, приобретающим квартиры в качестве инвестиции, чтобы сдавать их.

До сих пор правительство Израиля, насколько известно, не сформулировало четко своей позиции по этому вопросу - что важнее: дешевая аренда или низкие цены на квартиры для покупки. Фактически министерство финансов только недавно начало изучать, что такое рынок аренды, следует ли квартира для сдачи в аренду отличаться от квартиры для приобретения, а если да, то чем. Пока нет четких ответов, все думают, что самое главное - это стоимость квартир, а потому война идет с инвесторами, которые накручивают цены на жилье.

Налог на покупку - это только начало

Согласно исследованию, проведенному по заказу главного экономиста министерства финансов, этот "враг" на 38 процентов состоит из работников госсектора, причем большинство из них - военные пенсионеры, получающие щедрую пенсию, на 12 процентов - сотрудников финансового сектора, и только на 9 процентов - из представителей сферы высоких технологий. Оказывается, последние даже при наличии капитала покупают квартиры как остальное население и не более того. По всей видимости, они больше инвестируют в рынок ценных бумаг, а не недвижимость. Таким образом, инвесторы - это в основном сотрудники с "постоянным" статусом трудоустройства и бюджетной пенсией, которые конкурируют за квартиры с молодыми семьями и влияют на цены на жилье.

Министерства строительства и финансов продумывают, как повлиять на них. Почти наверняка следует ожидать повышения налога на покупку квартиры с целью инвестиции.

Не исключено, что скоро он вырастет с пяти процентов сегодня до восьми процентов от стоимости квартиры, но только в центральных районах страны, а не на периферии. Это связано с тем, что предложение квартир в центре невелико, и их покупка инвесторами повышает на них цены для молодых семей. На периферии же квартир достаточно, и деятельность инвесторов там наносит значительно меньше ущерба.

При этом повышение налога на покупку - это только начало. Вновь зазвучало предложение вернуть налог на пустующую недвижимость. Он был отменен в 2000 году, и сейчас предлагается реанимировать его в обновленном формате - например, в виде муниципального налога, чтобы доходы от него пополняли бюджет местных властей, а не государства.

Налог на недвижимость воспринимается как относительно справедливый налог - владельцы земельных участков обычно богаты, и он также побудит их прекратить удерживать землю и использовать ее для строительства. Противники предложения утверждают, что неиспользуемых земель почти нет, а если они есть, то обычно это происходит из-за установленных государством барьеров, что сделает этот налог неэффективным и несправедливым.

Третье и наиболее известное предложение - введение налога на ренту. С экономической точки зрения это предложение считается лучшим, но оно встречает сильнейшее политическое сопротивление. Экономическая поддержка предложения проистекает из того факта, что оно устраняет явную налоговую дискриминацию, которой пользуются инвестирующие в жилищный сектор. Если недостаточно того, что первая квартира освобождена от налога на прирост капитала ("мас шевах"), и если недостаточно, чтобы НДС на налагается на приобретение или сдачу квартиры в аренду, то также нет налога на дивиденды от инвестиций в жилье (аренда).

На практике налоговые льготы подталкивают израильское население к тому, чтобы инвестировать в квартиры, а не в акции. Как в покупку первой квартиры для проживания, так и в приобретение квартиры в качестве инвестиции, что, конечно, усугубляет жилищный кризис. Государство не должно искажать инвестиционные соображения при помощи налогообложения, поэтому налогообложение арендной платы - необходимая мера.

Согласно оценкам, инвесторы очень неохотно платят налог на сдачу квартиры в аренду, а потому налогообложение арендной платы может сильно охладить рынок и снизить аппетиты квартирных инвесторов.

Однако политики склонны выступать против данного предложенгия. Большое беспокойство вызывает тот факт, что в условиях перегретого рынка, когда многие не могут позволить себе купить квартиру и потому вынуждены арендовать ее, введение налога на сдачу квартиры в аренду немедленно приведет к росту арендной платы. То есть, в итоге налог накажет слабых, кто не может приобрести себе жилье.

Этот политический анализ, вероятно, верен, но только в краткосрочной перспективе. Арендодатели немедленно повысят арендную плату, но, учитывая, что спрос на арендуемые квартиры не изменился, это впоследствии приведет к стабилизации цен и умеренному увеличению ставок арендной платы. В течение двух-трех лет колебания цен должны уравновеситься, только сомнительно, что политики готовы заглядывать так далеко вперед.

Предложения по увеличению предложения квартир на сдачу в аренду

Это возвращает нас к первоначальному вопросу: что важнее - снизить цены на жилье или снизить арендную плату? С годами цены на аренду в Израиле значительно отставали от роста цен на жилье, что может указывать на отсутствие реальной нехватки квартир для сдачи в аренду (если только арендаторы не настаивают на том, что им нужна квартира непременно в центре Тель-Авива). Дефицит наблюдается в общем предложении квартир, и распределение между квартирами для сдачи в аренду и квартирами для проживания гораздо менее значимо, чем уровень предложения квартир на рынке.

Если и есть выход из жилищного кризиса, то только за счет увеличения предложения квартир - как для проживания, так и для сдачи в аренду. Фактически, правительственные чиновники начинают понимать, что войны с инвесторами в жилищный сектор на самом деле не существует. Это связано с тем, что рынок аренды управляется иначе, чем рынок жилья для покупки.

В ближайшей перспективе инвесторы в жилье заплатят за кризис цен практически уже неизбежным повышение налогов. Остается только надеяться, что это принесет выгоду в долгосрочной перспективе.

Законопроект о хозяйственном регулировании включает предложение об увеличении предложение только квартир для сдачи в аренду: перепланировка офисов в квартиры для сдачи в аренду и послабления тем, кто будет строить малогабаритные квартиры для сдачи в аренду.

При этих квартирах не будет собственного парковочного места и роскошного вестибюля в подъезде, а их строительство не потребует от местных властей увеличения мест в детских садах и школах. В этих квартирах окна будут выходить только на две стороны света, что позволит строить по шесть или восемь квартир на этаже вместо четырех как сейчас. Студентам или пожилым парам и не нужно, чтобы окна выходили на три стороны света, а поблизости находился детский сад. Таким образом можно будет увеличить предложение жилья в аренду, не мешая предложению жилья для семей.

The Marker, Мейрав Арлозоров, "Детали", А.У. Фото: Тесс Шефлан



Реклама

Партнёры

Загрузка…

Реклама

Политика

партнеры

Реклама

Send this to a friend