Партнёры
Руководство Налогового управления выпустило для своих отделений новые инструкции по расчету НДС. Цель - навести порядок в том вопросе налогообложения недвижимости, который уже многие годы вызывает разногласия: какое число объектов, сданных в аренду, превращает их владельца в хозяина бизнеса.
Согласно новой инструкции, сдача в аренду до двух объектов не считается бизнес-деятельностью, так что владельцы не могут получить освобождение от уплаты НДС. Аренда трех объектов недвижимости и выше может признаваться бизнесом - по усмотрению чиновника Налогового управления. В письме с инструкциями руководство Управления отмечает, что если кто-либо приобрел два объекта, а затем, позднее, приобрел еще несколько, но при этом у сотрудников налоговой создалось впечатление, что это действительно сделки на рынке недвижимости, то... владелец может не платить НДС и за первые два объекта.
Этот вопрос относится лишь к нежилым помещениям, поскольку владение квартирами в любом случае не освобождает от уплаты НДС.
Данное решение может иметь далеко идущие последствия – оно повышает цены на различные объекты недвижимости, которые приобрели не компании, а частные лица, и в итоге это может отразиться на потребителях. То есть, например, если группа инвесторов решает приобрести офис (и это единственная их недвижимость, или таких офисов два), то ей придется заплатить за него НДС, что повысит стоимость сделки на 17%, которые потом будут переложены на тарифы аренды, и далее – на стоимость услуг и товаров, предоставляемых или продаваемых в магазинах и офисах.
Пока не ясно, станет ли Налоговое управление взимать налог ретроактивно. Если да - это ляжет тяжелым грузом на тех, кому принадлежит до двух объектов, и кто ранее сообщал, что речь идет о бизнес-деятельности, и НДС, соответственно, не платил.
К подобному решению налоговиков подтолкнул приговор, вынесенный в мае 2016 окружным судом Тель-Авива. Суд принял сторону двух партнеров, утверждавших, что сдача в аренду двух объектов в Тель-Авиве и в Холоне являлась для них на протяжении многих лет не бизнесом, а пассивным доходом. Следовательно, продажа этой недвижимости стала не продажей бизнеса (при которой уплата НДС обязательна), а продажей имущества частного лица, при которой НДС не платят. Это решение суда поставило Налоговое управление перед необходимостью внести разъяснения по данному вопросу, и сейчас попытаться "создать единую основу для принятия решений разными местными отделениями".
Управление перечислило критерии, определенные приговором суда, в соответствии с которыми следует решить: идет ли речь о пассивной аренде (т.е. не о ведении бизнеса) или о бизнес-деятельности. Так, к примеру, Налоговому управлению придется проверить число недвижимых объектов (до двух), выяснить, является ли аренда долговременной и безальтернативной, отсутствует ли стороннее финансирование и постоянное повышение качества недвижимости, и т.д.
Пока речь идет лишь о недвижимости, но в Управлении рассматривают возможность издать другую инструкцию, о праве арендовать и задействовать такси. То есть машина, сданная в аренду, может приносить пассивный доход. В данном случае речь пойдет об имуществе, которое может стоить, например, 250 тыс. шекелей, и НДС в данном случае превысит 40 тыс. шекелей.
Но это в будущем. А пока специалисты по налогообложению предполагают, что решение Налогового управления может привести к значительным изменениям в поведении инвесторов на рынке доходной недвижимости. Когда арендная активность не будет достигать уровня, считающегося бизнесом, и размер инвестиции увеличится, инвесторам придется мобилизовать более крупные суммы.
Реакция Налогового управления выглядит следующим образом: "Вследствие решения окружного суда была выпущена инструкция отдела, занимающегося НДС. Она гласит, что тот, деятельность того, кто приобретает два объекта недвижимости для аренды, носящей пассивный характер, не отвечает критериям бизнеса, и он не будет зарегистрирован как предприниматель. Это означает, что такие инвесторы не имеют права на неуплату налога. В отношении, того, кто приобрел более двух объектов недвижимости, решение о том, зарегистрировать ли его предпринимателем, будет приниматься по усмотрению руководителя регионального отдела".
Олег Линский, НЭП. Фотография Darren Shaw, FreeImages.com
Читайте также
