Недвижимость

Аренда квартир. Рынок на пороге перемен?

В последнем минфиновском обзоре, посвященном израильскому жилищному рынку, отмечается, что покупки инвесторами квартир подскочили в марте более, чем вдвое по сравнению с мартом 2019 года, что куплены 2500 квартир, и что проданы - инвесторами - тоже 2500 квартир. Но в сноске поясняется, что в категорию «инвесторы» включены также компании, купившие квартиры для сдачи в долгосрочный наем и инвестиционные фонды недвижимости REIT, а это меняет все дело.


Потому что инвестиционные фонды REIT (real estate investment trust) покупают квартиры не для того, чтобы перепродать с прибылью через пару-тройку лет, как частенько поступают «обычные» инвесторы. Такие фонды в большинстве случаев владеют купленными квартирами по крайней мере 20 лет – это условие получения значительных налоговых льгот. Из этого можно сделать два вывода. Первый: «обычные» инвесторы в марте продали больше квартир, чем купили, и это, возможно, должно насторожить тех, кто подумывает о покупке квартиры в целях инвестиции.

Второй вывод: инвестиционные фонды недвижимости становятся все активнее на израильском жилищном рынке. Насколько именно – неизвестно: к сожалению, министерство финансов на этот раз не приводит точных данных по отдельным подкатегориям покупателей.

А вот в предыдущем обзоре такие данные приведены, и из них следует, что в прошлом году количество разрешений, выданных инвестиционным центром министерства экономики на строительство квартир, изначально предназначенных для сдачи в аренду, удвоилось: с 907 квартир в 2019-м году до 1844 в 2020-м. И дело не только в разрешениях. По итогам всего 2020 года REIT-фонды и компании, специализирующиеся на аренде жилья, купили 1300 квартир – на 30% больше, чем в 2019 году и на 70% - чем в 2018-м.


Все это позволяет надеяться на то, что в обозримом будущем рынок аренды в Израиле станет гораздо более упорядоченным. Речь идет о фондах, которые «ворочают» миллиардами шекелей, мобилизованными, среди прочего, на тель-авивской бирже и покупают тысячи квартир, главным образом – в центральном регионе и в других крупных городах Израиля.

Ситуация начала меняться пять лет тому назад, в 2016 году, когда была принята и утверждена поправка к закону о поощрении капитальных вложений. Эта поправка предоставила REIT-фондам возможность действовать не только в сфере коммерческой недвижимости, но и на рынке жилья. У фондов появилась возможность покупать целые жилые комплексы. Одновременно этим фондам и компаниям, специализирующимся на долгосрочной аренде, были предоставлены значительные налоговые льготы: налог на покупку был снижен с 8% процентов до всего 0,5%, налог на капитальную прибыль – с 25% до 20%, а кроме того, покупатели были освобождены от НДС. Главных условий два: купить по крайней мере 20 квартир в проекте и не продавать их в течение первых 20 лет.

Нир Шмуль, гендиректор компании «Снир баит ле-шивук» поясняет, что в последнее время к созданию таких фондов приступили и строительные компании, например, «Эзорим» и «Аора», и что в ближайшее время к ним присоединится целый ряд других компаний. Такие фонды способны покупать десятки квартир в каждом проекте, то есть, практически приобретать дома целиком и потому получать значительные скидки от подрядчиков.

У строительных компаний есть и еще одно соображение. Все они конкурируют за недостаточное число земельных участков. Если компания проиграла в тендере и не смогла купить желанный участок по заявленной цене, то позднее она посредством своего REIT-фонда покупает у победителя тендера готовые квартиры и, опять-таки, со скидкой.

Все это означает, что в недалеком будущем в Израиле появятся тысячи новых квартир, сдаваемых в долгосрочную аренду, и жильцам не придется испытывать постоянный страх перед требованием спустя год освободить квартиру.

Замедлить эту тенденцию способен дальнейший рост цен. В этом случае отдача от купленных квартир может заметно снизиться, а с ней – и масштабы покупаемой фондами недвижимости. Кроме того, возникает вопрос, смогут ли фонды и дальше покупать квартиры у подрядчиков со значительной скидкой? Будут ли подрядчики заинтересованы в этом, если цены из месяца в месяц продолжат расти?


Александр Казин, НЭП. Фото: Роман Позен

 

 




Реклама

Партнёры

Загрузка…

Реклама

Политика

партнеры

Реклама

Send this to a friend